2. viðauki

Þróun verðtryggingar og vaxtastigs lánveitinga Húsnæðisstofnunar ríkisins 1955–1998

Strax í fyrstu lögunum um húsnæðismálastjórn, sem sett voru vorið 1955, var að finna ákvæði um verðtryggingu hluta þeirra lána sem veitt voru. Þetta eru talin vera elstu lagaákvæði um verðtryggingu útlána hér á landi.1 Lagaákvæði um skyldusparnað ungmenna til húsnæðisöflunar frá árinu 1957 eru sömuleiðis elstu lagaákvæði hérlendis um verðtryggingu innlána. Verðtrygging fjárskuldbindinga á Íslandi hefur þannig frá upphafi verið nátengd þróun húsnæðislánakerfisins.

Samkvæmt fyrrgreindum lögum, nr. 55/1955, var húsnæðismálastjórn, ásamt Veðdeild Landsbanka Íslands, falið að hafa yfirumsjón með lánsfjármögnun og lánveitingum til íbúðabygginga. Var Veðdeild Landsbanka Íslands heimilað að gefa út tvenns konar skuldabréf (nefnd bankavaxtabréf), í fyrsta lagi svonefndan A-flokk, sem var til 25 ára með föstum 7,25% vöxtum og einnig B-flokk skuldabréfa og var þar um að ræða svonefnd vísitölubréf til 15 ára með föstum 7,5% vöxtum og voru afborganir bundnar vísitölu framfærslukostnaðar. Gert var ráð fyrir að hlutfallið milli fjárhæðar A- og B-lána væri fimm á móti tveimur. Með þessu móti var lánað til ársins 1964.2

Frá júlí 1964 til maí 1965 voru í gildi svonefnd D-lán til 26 ára með fullri vísitölutryggingu, bundin framfærsluvísitölu. Með lögum nr. 19/1965 var tekið að miða við kaupgreiðsluvísitölu í stað framfærsluvísitölu. Árið 1968 var gerð breyting á lögunum (lög nr. 21/1968) og í ákvæði til bráðabirgða sagði, að öll vísitölubundin lán (tengd framfærsluvísitölu eða kaupgreiðsluvísitölu) Veðdeildar Landsbanka Íslands frá júlí 1964 skyldu frá og með 1. maí 1968 fylgja helmingi þeirrar hækkunar sem hverju sinni yrði á kaupgjaldsvísitölu. Lánstími var 26 ár nema á byggingarlánum íbúða á vegum Framkvæmdanefndar byggingaráætlunar sem var 33 ár. Í lögum nr. 30/1970, um Húsnæðismálastofnun ríkisins, voru þessi bráðabirgðaákvæði lögfest, þ.e. að ársgreiðslur af lánum tækju mið af helmingi hækkunar kaupgjaldsvísitölu. Tveimur árum síðar, 1972, var samþykkt viðbót við lögin frá 1970 þess efnis að sú fjárhæð, sem greiða skyldi í vexti og vísitölu, yrði aldrei hærri að samanlögðu en sem næmi því að meðaltalsvextir allt lánstímabilið yrði 7,75%. Þessi breyting náði til allra lána sem afgreidd höfðu verið frá 19643 og varð til þess að mjög dró úr verðtryggingarstigi lána Húsnæðismálastofnunar ríkisins næstu árin.

Með ört vaxandi verðbólgu á áttunda áratugnum færðist verðtrygging húsnæðislána smám saman aftur í vöxt og endaði þetta ferli sem kunnugt er með upptöku fullrar verðtryggingar eftir setningu svonefndra Ólafslaga 1979. Þessu ferli var lýst þannig í Ársskýrslu Húsnæðisstofnunar árið 1982:

Ný viðmiðun vísitölubindingar, byggingarvísitala, var lögleidd 1974 og var hún notuð með mismunandi hlutföllum allt fram til apríl 1982. Í 5. gr. bráðabirgðalaga nr. 28 frá 1974 segir: „Á hverjum gjalddaga ársgjalds af láni þessu, ber að greiða verðtryggingarálag, sem hlutfallslega viðbót við ársgjaldið sem svarar 3/10 þeirrar hækkunar, er hverju sinni kann að hafa orðið á gildandi vísitölu frá lántökutíma til hvers gjalddaga ársgjalds eða greiðsludags, dragist greiðsla fram yfir gjalddaga.“ Vextir ásamt þóknun til veðdeildarinnar voru 5,25%, en árið 1975 voru þeir hækkaðir í 6,25% og hlutfall bindingar við byggingarvísitölu í 4/10 hluta. Enn voru vextir hækkaðir 1976 í 8,75% og voru þá þau ákvæði í gildi þar til 1. maí 1978 og afborganir tengdar 6/10 af hækkun byggingarvísitölu. Samkvæmt lögum nr. 13 frá 1979 um stjórn efnahagsmála var tekin upp full verðtrygging 1. júlí sama ár. Í lögum um Húsnæðisstofnun ríkisins (nr. 51,1980) er kveðið á um, að lánið skuli fylgja lánskjaravísitölu. Ákvæði þetta komst ekki formlega í framkvæmd fyrr en 1. apríl 1982 og tók þá lánskjaravísitala gildi í stað byggingarvísitölu.4

Byggingarsjóður ríkisins hóf lánveitingar vegna kaupa á eldri íbúðum á árinu 1971, svonefnd G-lán. Lánstími var fyrstu árin 15 ár. Að öðru leyti fylgdu þessi lán sömu kjörum og almenn byggingarlán.

Í tengslum við upptöku fullrar verðtryggingar frá og með árinu 1979 var tekin upp ný vísitala, lánskjaravísitala, sem að tveimur þriðju hlutum miðaðist við framfærsluvísitölu og að einum þriðja við byggingarvísitölu. Fyrst eftir upptöku fullrar verðtryggingar voru vextir lána Byggingarsjóðs ríkisins 2,25% og lána Byggingarsjóðs verkamanna 0,5%. Hélst svo til 1. júlí 1984, er vextir voru hækkaðir í 3,5% á lánum Byggingarsjóðs ríkisins og 1,0% á lánum Byggingarsjóðs verkamanna.5 Með lögum nr. 60/1984 var horfið frá því að hafa vexti byggingarsjóðanna fastbundna í lögum og skyldu þeir framvegis ákveðnir af ríkisstjórn í samráði við Seðlabanka Íslands.

Vextir lána héldust eftir þetta óbreyttir þar til húsbréfakerfið var innleitt undir lok ársins 1989. Vextir fasteignabréfa samkvæmt húsbréfakerfinu voru ákveðnir 5,7% og samtímis voru vextir almennra lána Byggingarsjóðs ríkisins hækkaðir úr 3,5% í 4,5%. Vextir lána Byggingarsjóðs verkamanna voru áfram 1,0%. Í nóvember 1990 hækkuðu vextir fasteignaveðbréfa húsbréfakerfisins í 6,0%.

Í ársbyrjun 1989 var grunni lánskjaravísitölu breytt á þann veg að launavísitölu var bætt inn í grunn hennar og tók vísitalan eftir þetta jafnt mið af þremur vísitölum: framfærsluvísitölu, byggingarvísitölu og launavísitölu.6

Á árunum eftir 1990 blasti við mjög versnandi staða íbúðabyggingarsjóðanna yrði ekkert að gert og ljóst að vaxandi kostnaður vegna þeirra, sem var þó þegar ærinn, félli á ríkissjóð. Af þessum sökum var gripið til kerfisbundinna hækkana á vaxtastigi lána Húsnæðisstofnunar, raunar í anda þeirrar vaxtastefnu sem tekin hafði verið upp í húsbréfakerfinu þar sem algerlega var horfið frá niðurgreiðslu vaxta úr ríkissjóði. Í samræmi við þetta hækkuðu vextir flestra lána Byggingarsjóðs ríkisins í 4,9% og eignaríbúðalána Byggingarsjóðs verkamanna í 2,4% með viðbótarákvæði um að vextir þeirra lána yrðu 4,9% ef lántakendur yrðu að sex árum liðnum frá veitingu lánsins komnir með tekjur yfir gildandi tekjuviðmiðunum. Lán Byggingarsjóðs verkamanna til leiguíbúða báru hins vegar áfram 1,0% vexti. Vaxtahækkanir náðu til lána sjóðanna sem veitt höfðu verið eftir 1. júlí 1984, þ.e. þegar horfið var frá vaxtabindingu lánanna í lögum um Húsnæðisstofnun. Vaxtastig fasteignalána húsbréfakerfisins lækkuðu hins vegar á þessum árum úr 6,0% í 5,1%. Hélst þetta vaxtastig síðan þau ár sem eftir lifðu af starfstíma Húsnæðisstofnunar ríkisins, þ.e. til ársloka 1998.7

Árið 1995 var horfið frá verðtryggingu miðað við lánskjaravísitölu og í staðinn tekin upp verðtrygging miðað við framfærsluvísitölu. Á sama ári var grunnur vísitölunnar endurskoðaður og breyttist þá nafn hennar í vísitala neysluverðs.

Af því, sem hér hefur verið sagt, má draga þá ályktun að allt frá upphafi lánveitinga húsnæðismálastjórnar árið 1955 hafa lánveitingar hins opinbera húsnæðislánakerfis verið bundnar verðtryggingu að einhverju leyti og er þetta vel rökstutt í riti Bjarna Braga Jónssonar, sem var um árabil aðstoðarbankastjóri Seðlabanka Íslands, „Verðtrygging lánsfjármagns og vaxtastefna á Íslandi,“ er út kom árið 1998. Bjarni Bragi áætlar vægi verðtryggðra útlána húsnæðislánasjóðanna frá árinu 1960 allar götur til ársins 1996. Niðurstöður Bjarna Braga getur að líta í eftirfarandi mynd 1.

Verðtrygging svonefndra B-lána Byggingarsjóðs ríkisins hafði í för með sér að árið 1960 voru rúm 20% útlánanna verðtryggð. Hlutur verðtryggingar náði sér verulega á strik til ársins 1967 er ríflega 2/3 hlutar útlána til húsnæðis voru komnir á verðtryggan grunn. Eftir þetta linaðist hins vegar á verðtryggingarhlutfallinu um nokkurt árabil, einkum á fyrstu árum áttunda áratugarins. Árið 1974 var hins vegar aftur brugðist við vaxandi verðbólgu með aukinni verðtryggingu, sem eins og kunnugt er náði alveg yfirhöndinni í húsnæðislánakerfinu frá og með 1979. Verðtryggingarhlutfallið óx, eins og sjá má, í samræmi við þetta hratt á síðari hluta áttunda áratugarins og verðtryggð útlán náðu yfirhöndinni snemma á þeim níunda.

Heimildaskrá

Bjarni Bragi Jónsson (1998). Verðtrygging lánsfjármagns og vaxtastefna á Íslandi. Reykjavík: Seðlabanki Íslands.

Húsnæðisstofnun ríkisins. Ársskýrslur Húsnæðisstofnunar ríkisins 1980-1998.

---