14. Tap Íbúðalánasjóðs

Samantekt

Helstu niðurstöður kaflans eru teknar saman í töflum 14.1 til 14.3 og á mynd 14.1 sem sýna skiptingu á tapi sjóðsins á verðlagi ársins 2012 í milljörðum króna. Fyrsta taflan sýnir bókfært tap, önnur taflan óbókfært og sú þriðja heildartap sjóðsins, bæði bókfært og óbókfært.

Tafla 14.1 sýnir það tap sem þegar hefur verið bókfært hjá sjóðnum, annars vegar fyrir allan starfstíma sjóðsins, tímabilið 1999–2012, og hins vegar frá og með árinu 2008 til 2012. Lesa má úr töflunni að bókfært tap á árunum 1999–2012 nemur alls 100 milljörðum króna á verðlagi ársins 2012. Þar af hefur 64 milljarða króna tap verið bókfært beint sem virðisrýrnun og 36 milljarðar óbeint gegnum lægri hreinar vaxtatekjur. Stærstur hluti tapsins var bókfærður á árunum 2008–2012 eða 80 milljarðar króna. Einungis 20 milljarðar af tapinu voru því bókfærðir á árunum 1999–2007, þar af 16 milljarða vaxtatap vegna uppgreiðslna útlána og 4 milljarðar vegna tapaðra útlána. Tapið sem bókfært er á árunum 2008–2012 á þó uppruna sinn að mestu leyti á árunum 2004–2008.

Virðisrýrnun fullnustueigna nemur 3 milljörðum króna. Fullnustueignir eru fasteignir sem sjóðurinn hefur tekið yfir á nauðungaruppboði vegna greiðslufalls lántaka. Virðisrýrnun fullnustueigna verður annaðhvort þegar þær eru seldar á lægra verði en þær voru yfirteknar á eða þegar verðmæti þeirra er endurmetið.

Vaxtatap fullnustueigna nemur 6 milljörðum króna. Fullnustueignir gefa ekki af sér vaxtatekjur og leigutekjur af þeim hafa einungis dugað fyrir rekstrarkostnaði þeirra.

Virðisrýrnun útlána nemur 48 milljörðum króna, þar af 44 milljörðum á tímabilinu 2008–2012. Þetta er hið svokallaða útlánatap sem verður þegar lántakar greiða ekki lán sín til baka. Þetta tap kemur líka til vegna afskrifta lána svo sem vegna 110% leiðarinnar. Upphæðin skiptist í endanlega afskrifuð útlán og framlag á afskriftareikning vegna áætlunar um endanlegar afskriftir í framtíðinni. Þegar heildarútlánatap er tekið saman er rétt að líta bæði til virðisrýrnunar útlána og fullnustueigna, þar sem fullnustueignir sjóðsins koma til vegna útlána hans sem ekki hafa fengist greidd að fullu. Bókfært heildarútlánatap sjóðsins er því alls 57 milljarðar króna, þar af 53 milljarðar á árunum 2008–2012.

Virðisrýrnun vegna lausafjárstýringar nemur 14 milljörðum króna. Þetta er að stærstum hluta tap vegna kaupa sjóðsins á lánshæfistengdum skuldabréfum í lok árs 2007 og upphafi árs 2008, sem urðu að mestu verðlaus við bankahrunið, og vegna afleiðuviðskipta hans við banka og sparisjóði. Allt þetta tap er bókfært á árunum 2008–2012.

Vaxtatap vegna lausafjárstýringar nemur 3 milljörðum króna og skiptist í tap vegna lægri vaxtatekna af innstæðu hjá Straumi fjárfestingarbanka í lok árs 2008 og kerfisbundið tap af lausafé eftir 2008, vegna lægri vaxta af lausafé sjóðsins en skuldum hans.

Vaxtatap vegna uppgreiðslna o.fl. nemur 27 milljörðum króna og skýrist að mestu af því að vaxtatekjur af uppgreiðslufé hafa reynst lægri en af útlánum, en einnig af reiknivillu sem sjóðurinn gerði í skiptiútboði íbúðabréfa í júlí 2004. Af þessum 27 milljörðum voru 16 milljarðar bókfærðir á árunum 2004–2007 og 11 milljarðar á árunum 2008–2012.

Tafla 14.2 sýnir óbókfært tap, þ.e. það tap sem getur komið til í framtíðinni vegna stöðu sjóðsins og markaðsaðstæðna í lok árs 2012. Tapinu er skipt í tvennt: Annars vegar það tap, sem er fyrirséð að muni koma til vegna lægri hreinna vaxtatekna í framtíðinni, fyrirséð vaxtatap, og hins vegar það, sem ætla má að gæti komið fram sem frekari virðisrýrnun eða vaxtatap, hér kallað annað tap. Fyrri hlutinn (fyrirséð vaxtatap) er sá sem nokkuð víst er að sjóðurinn muni tapa en síðari hlutinn (annað tap) er mat á hugsanlegu viðbótartapi miðað við stöðu sjóðsins og vaxtastig í lok árs 2012. Þetta tap á einnig uppruna sinn að langstærstu leyti á árunum 2004–2008.

Af töflunni má sjá að hugsanlegt tap sjóðsins í framtíðinni, vegna stöðu hans í árslok 2012, er á bilinu 32–170 milljarðar króna. Þar vegur langþyngst tap vegna

uppgreiðslna útlána, eða allt að 130 milljörðum króna. Jafnframt er mesta óvissan um þennan lið. Sjá nánar undirkafla 14.5.4. Allar fjárhæðir í töflunni eru byggðar á ófullkomnu mati, sérstaklega tölurnar í dálknum „annað tap“, og þarf því að taka með fyrirvara. Líta má á heildarniðurstöðuna sem hámark á hugsanlegu tapi sjóðsins í framtíðinni miðað við stöðu hans og markaðsaðstæður í lok árs 2012.

Tap vegna fullnustueigna nemur 9 milljörðum króna. Þetta er niðurstaða endurmats á fullnustueignum. Þær eru með öðrum orðum taldar ofmetnar um 9 milljarða, sjá undirkafla 14.5.1. Annað tap vegna útlána nemur 20 milljörðum króna og er niðurstaða sambærilegs endurmats á útlánum, sjá undirkafla 14.5.2.

Fyrirséð vaxtatap vegna lausafjárstýringar nemur 5 milljörðum króna og kemur til vegna lægri vaxta á lausafé sjóðsins en skuldum hans, sjá undirkafla 14.4.2. Annað tap vegna lausafjárstýringar nemur allt að 6 milljörðum króna og má rekja til ágreinings sjóðsins við banka í slitameðferð, sjá undirkafla 14.5.3.

Fyrirséð vaxtatap vegna uppgreiðslna útlána o.fl. nemur 27 milljörðum króna og má rekja til þess að uppgreiðslur útlána hafa valdið því að hreinar vaxtatekjur eru lægri en þær hefðu ella verið og munu að óbreyttu verða það áfram, sjá undirkafla 14.4.3. Annað tap vegna uppgreiðslna nemur allt að 103 milljörðum króna. Þetta er það tap sem sjóðurinn hefði orðið fyrir ef allir lántakendur hans hefðu ákveðið að greiða upp lán sín í upphafi árs 2013, sjá undirkafla 14.5.4. Að það gerðist var í sjálfu sér ekki líklegt en uppgreiðslur munu óhjákvæmilega eiga sér stað í einhverjum mæli. Hversu miklar þær verða fer eftir markaðsaðstæðum hverju sinni. Til að reyna að gera flókið mál einfalt má segja að ef tíundi hluti lántaka hefði greitt upp lán sín í ársbyrjun en engar uppgreiðslur aðrar ættu sér stað næstu áratugi er tapið að minnsta kosti tíundi hluti af 103 milljörðum. Ef vextir yrðu þeir sömu og allir lántakendur greiddu upp lán sín einhversstaðar á lánstímanum, sumir snemma, aðrir seinna, yrði tapið nálægt helmingi þessarar upphæðar eða líklega um 40–60 milljarðar króna. Miðað við núverandi vaxtastig verður tapið vegna þessa þáttar því á bilinu 0–103 milljarðar en erfitt er að segja um líklegustu niðurstöðuna. Ef verðtryggðir vextir lækka enn frekar mun það leiða til meira taps vegna uppgreiðslna en ella. Ef þeir hækka mun það leiða til minna taps.

Í töflu 14.3 eru fjárhæðir úr töflum 14.1 og 14.2 teknar saman til að sýna skiptingu heildartaps Íbúðalánasjóðs vegna aðgerða hans frá stofnun, miðað við stöðuna í lok árs 2012.

Að lokum sýnir mynd 14.1 allar upplýsingar í töflum 14.1 til 14.3 myndrænt.

14.1 Inngangur

Í þessum kafla er tap Íbúðalánasjóðs allt frá stofnun hans árið 1999 til loka ársins 2012 greint eftir uppruna þess. Auk þess er áætlað hversu miklu sjóðurinn gæti að óbreyttu tapað á komandi árum miðað við aðstæður í lok árs 2012.

14.1.1 Rekstrarreikningur Íbúðalánasjóðs

Framsetning rekstrarreiknings Íbúðalánasjóðs fyrir árin 2011 og 2012, þ.e. framsetning á tekjum og gjöldum sjóðsins þau ár, var eins og sýnt er í næstu töflu.

Tölurnar í töflunni eru í milljónum króna og eiga við rekstur sjóðsins árin 2011 og 2012 en framsetningin er alltaf eins ár frá ári. Hagnaður á hverju ári er mismunur á bókfærðum tekjum og gjöldum. Hagnaður varð af rekstri sjóðsins árið 2011 að fjárhæð 986 milljónir króna en rekstrartap árið 2012 að fjárhæð 7.856 milljónir.

Tekjur sjóðsins skiptast í hreinar vaxtatekjur og aðrar tekjur. Hreinar vaxtatekjur eru mismunur á vaxtatekjum og vaxtagjöldum og eru stærsti tekjuliður sjóðsins. Hann fær vaxtatekjur fyrst og fremst af veittum útlánum og greiðir vaxtagjöld af íbúðabréfum og annarri lántöku sem hann hefur notað til að afla fjármagns til útlána. Að auki fær hann vaxtatekjur af öðrum kröfum en það eru aðallega vextir af lausafé, t.d. innlánum og ríkisskuldabréfum. Hreinum vaxtatekjum er ætlað að standa undir rekstrarkostnaði sem og útlánatapi og öðru tapi, s.s. tapi vegna uppgreiðslna útlána. Aðrar tekjur eru að mestu þjónustutekjur, s.s. seðilgjöld, en í seinni tíð einnig ýmsar aðrar tekjur, s.s. leigutekjur af fasteignum í útleigu.

Gjöld sjóðsins skiptast í rekstrarkostnað og virðisrýrnun útlána og krafna. Rekstrarkostnaður samanstendur af launum og launatengdum gjöldum, öðrum rekstrarkostnaði og afskriftum rekstrarfjármuna. Undir liðnum virðisrýrnun útlána og krafna kemur fram beint tap vegna útlána (útlánatap) og annarra krafna, t.d. skuldabréfa og verðbréfasjóða, bæði vegna framlags í afskriftareikning1 og vegna endanlega afskrifaðra útlána og krafna. Undir þessum lið í rekstrarreikningi kemur því sá hluti af tapi sjóðsins sem er bókfærður beint sem tap, eins og nánar er vikið að hér á eftir.

14.1.2 Tap

Orðið tap hefur a.m.k. tvær nátengdar merkingar. Annars vegar þýðir það hvers konar fjárhagslegt tjón og hins vegar neikvæða rekstrarafkomu fyrirtækis eða stofnunar, þ.e. þegar gjöld eru hærri en tekjur. Í þessum kafla er orðið notað í fyrrgreindri merkingu, þ.e. hvers konar fjárhagslegt tjón, en orðið rekstrartap notað yfir hið síðarnefnda. Nánar tiltekið er tap hér skilgreint sem hvers konar lækkun á virði eigna eða hækkun skulda Íbúðalánasjóðs, lækkun á tekjum og útgjöld önnur en rekstrarkostnaður.

Íbúðalánasjóður getur því skilað hagnaði samkvæmt rekstrarreikningi þó svo að hann verði fyrir miklu tapi samkvæmt þessari skilgreiningu, þ.e. ef tekjurnar eru nægjanlega miklar til að vega upp á móti tapinu. Samkvæmt rekstrarreikningi Íbúðalánasjóðs árið 2011, sem sýndur er í töflu 14.4 að framan, skilaði hann hagnaði sem nam 986 milljónum króna og því var ekki um rekstrartap að ræða það ár. Samt sem áður varð sjóðurinn fyrir útlánatapi það ár, eins og kemur fram undir virðisrýrnun útlána og krafna, og nam tapið 272 milljónum króna. Sjóðurinn varð því fyrir tapi árið 2011, að lágmarki 272 milljónir króna, þótt hann hafi skilað hagnaði í heild samkvæmt rekstrarreikningi. Eins og fram kemur síðar í kaflanum var ekki allt tap ársins 2011 bókfært sem virðisrýrnun og því var tapið það ár meira en 272 milljónir króna.

Eins gæti Íbúðalánasjóður skilað rekstrartapi án þess að nokkurt tap sé af honum, samkvæmt þessari skilgreiningu, þ.e. ef rekstrarkostnaður er hærri en tekjur.

Nánast óumflýjanlegt er að lánastofnun verði fyrir einhverju útlánatapi; óraunhæft er að ætla að lánastofnun starfi árum saman og veiti útlán án þess að verða nokkru sinni fyrir því að fá útlán sín ekki endurgreidd að fullu. Eins er ekki óeðlilegt að lánastofnun verði fyrir öðru tapi, s.s. töpuðum kröfum eða vaxtatapi vegna lausafjárstýringar eða vegna kostnaðar við áhættuvörn vegna uppgreiðslna. Það tap, sem hér er tekið saman og áætlað, þarf því ekki að vera óeðlilegt eða umfram það sem vænta má.

14.1.3 Bókfært og óbókfært tap

Eins og segir að framan eru markmið þessa kafla að greina tap Íbúðalánasjóðs eftir uppruna þess og áætla hversu miklu hann gæti að óbreyttu tapað á komandi árum. Tapinu má skipta annars vegar í þegar bókfært tap og hins vegar í hugsanlegt viðbótartap á komandi árum vegna stöðu sjóðsins og markaðsaðstæðna í lok árs 2012.

Annars vegar er því um að ræða tap, sem sjóðurinn hefur bókfært í ársreikningum undanfarin ár og hefur þegar haft áhrif á eigið fé hans til lækkunar, en hins vegar tap sem ekki er búið að bókfæra en mun að öllu óbreyttu lenda á honum á næstu árum og koma þannig til lækkunar á eigin fé. Hér er ekki lagt mat á tap, sem hlotist getur t.d. af óvæntum atburðum í framtíðinni eða af nýjum útlánum, heldur byggir mat á framtíðartapi eingöngu á stöðu sjóðsins og markaðsaðstæðum í lok árs 2012.

Það tap, sem hefur þegar verið bókfært, hefur annaðhvort verið bókfært beint sem virðisrýrnun í rekstrarreikningi („virðisrýrnun útlána og krafna“ í rekstrarreikningnum hér að framan) eða óbeint sem lægri hreinar vaxtatekjur („hreinar vaxtatekjur“ í rekstrarreikningi að framan). Hið fyrrgreinda er auðlesið úr ársreikningum sjóðsins en ekki hið síðara og það þarf að áætla. Tap, sem er bókfært óbeint sem lægri hreinar vaxtatekjur, er hér kallað vaxtatap.

Vaxtatap Íbúðalánasjóðs á hverju ári er ekki unnt að lesa beint úr ársreikningum hans og þarf því að áætla. Ný útlán sjóðsins bera hærri vexti en þau lán sem hann tekur sjálfur til að fjármagna útlánin. Mismunur á útlánsvöxtum og vöxtum af lántöku kallast vaxtaálag. Lengst af var vaxtaálag sjóðsins vegna nýrra útlána 60 punktar (0,6%), þ.e. vextir nýrra útlána voru 60 punktum hærri en vextir á lántöku sjóðsins, en það hefur hækkað í nokkrum skrefum og nam 140 punktum (1,4%) í lok árs 2012. Vaxtatekjur sjóðsins ættu því alla jafna að vera hærri en vaxtagjöld sem nemur a.m.k. 0,6% af útlánum, þ.e. hreinar vaxtatekjur ættu að nema a.m.k. 0,6% af útlánum.

Árið 2012 voru hreinar vaxtatekjur Íbúðalánasjóðs 2.485 milljónir króna sem jafngilti um 0,29% af eignum hans. Samkvæmt ofansögðu er það a.m.k. 0,31% lægra en vaxtatekjurnar hefðu átt að vera miðað við vaxtaálag á nýjum útlánum hverju sinni. Árið 2012 var því vaxtatap hjá Íbúðalánasjóði, þ.e. tap sem var bókfært óbeint gegnum lægri hreinar vaxtatekjur, sem nam að lágmarki 0,31% af eignum hans, eða 2.725 milljónum króna. Erfitt er að greina nákvæmlega ástæður þess taps og fjölmörg ár geta verið liðin frá uppruna þess.

Tap í framtíðinni mun á sama hátt koma fram annars vegar sem vaxtatap (lægri „hreinar vaxtatekjur“ í rekstrarreikningnum að framan) og hins vegar sem virðisrýrnun (aukin „virðisrýrnun útlána og krafna“ að framan).

Þar sem hreinar vaxtatekjur sjóðsins hafa minnkað er fyrirséð að óbreyttu að kerfisbundið vaxtatap verði af honum næstu árin, þ.e. tap sem mun að öllu óbreyttu koma fram í lægri hreinum vaxtatekjum. Þennan hluta óbókfærðs taps má því kalla fyrirséð vaxtatap.

Að auki getur orðið frekara tap af rekstri sjóðsins á næstu árum en það sem er fyrirséð með þessum hætti. Fyrst ber að nefna að óvissa er um verðmæti útlána hans og hvort bókfært virði þeirra sé í samræmi við raunverulegt verðmæti þeirra. Í öðru lagi er sambærileg óvissa uppi um verðmæti fullnustueigna sem eru fasteignir sem sjóðurinn var með veð í og hefur eignast vegna greiðslufalls lántaka. Í þriðja lagi geta skuldir numið hærri fjárhæðum en þær eru bókfærðar á, t.d. vegna ágreinings og málaferla við föllnu viðskiptabankana. Tap vegna þessara þriggja óvissuþátta mun koma fram sem virðisrýrnun útlána og krafna í rekstrarreikningi Íbúðalánasjóðs í framtíðinni.

Þessu til viðbótar tekur bókfært virði útlána og fjármögnunar sjóðsins ekki tillit til uppgreiðsluáhættu og annarrar vaxtaáhættu og getur tap hans vegna þeirrar áhættu orðið verulegt. Tap vegna uppgreiðslna mun koma fram sem enn lægri hreinar vaxtatekjur í framtíðinni. Hreinar vaxtatekjur af nýjum útlánum geta vegið upp á móti því tapi en hér er eingöngu horft til stöðu sjóðsins eins og hún var í lok árs 2012 og ekki gert ráð fyrir hagnaði eða tapi af nýjum útlánum. Það tap, sem ekki er að fullu fyrirséð, getur því komið fram bæði sem virðisrýrnun og (ófyrirséð) vaxtatap og er hér að samanlögðu kallað annað óbókfært tap.

14.1.4 Skipulag kaflans

Skipulag kaflans er eftirfarandi: Í undirkafla 14.2 er farið yfir það tap sem þegar hefur verið bókfært beint sem virðisrýrnun í bókhaldi Íbúðalánasjóðs og í undirkafla 14.3 er farið yfir tap sem þegar hefur verið bókfært óbeint sem vaxtatap (lægri hreinar vaxtatekjur). Fyrstu tveir undirkaflarnir fjalla því um tap sem þegar hefur verið bókfært á árunum 1999–2012 og hefur því þegar komið fram til lækkunar á eigin fé. Í undirkafla 14.4 er farið yfir hugsanlegt viðbótartap sem ekki hefur verið bókfært en mun að öðru óbreyttu óhjákvæmilega koma fram sem lægri hreinar vaxtatekjur, fyrirséð vaxtatap, og í undirkafla 14.5 er lagt mat á það framtíðartap sem gæti komið fram sem frekari virðisrýrnun eða jafnvel sem enn lægri hreinar vaxtatekjur, annað óbókfært tap.

Að lokum er í undirkafla 14.6 annars vegar lagt mat á tap vegna ýmissa einstakra aðgerða, t.d. 110% leiðar og kaupa á lánshæfistengdum skuldabréfum, og hins vegar er tapinu skipt niður eftir ýmsum öðrum þáttum, t.d. útlánatapi skipt eftir landshlutum.

14.2 Tap bókfært sem virðisrýrnun

Hluti af tapi Íbúðalánasjóðs hefur þegar verið bókfærður með beinum hætti sem virðisrýrnun í bókhaldi sjóðsins. Þetta tap má lesa með einföldum hætti beint úr ársreikningum hans. Í töflu 14.5 og á mynd 14.2 er sýnt hvernig virðisrýrnunin í heild skiptist niður á endurmat fullnustueigna, útlán og aðrar kröfur, bæði á verðlagi hvers árs og verðlagi ársins 2012. Heildarvirðisrýrnun frá árinu 1999 til 2012 nemur 59,3 milljörðum króna á verðlagi hvers árs en 64,3 milljörðum króna á verðlagi ársins 2012. Stærsti hluti tapsins á sér stað á árunum 2008–2012 sem skýrir hversu lítill munur er á fjárhæðum á verðlagi hvers árs annars vegar og á verðlagi ársins 2012 hins vegar.

Mynd 14.3 sýnir árlega bókfærða virðisrýrnun á verðlagi ársins 2012. Þar má sjá að langmest útlánatap var bókfært árið 2010, 38 milljarðar króna, en einnig var nokkurt tap á útlánum bókfært árið 2012, eða 8 milljarðar. Virðisrýrnun vegna lausafjárstýringar var mest árin 2008 og 2009 en árin 2011 og 2012 lækkuðu fasteignir nokkuð í verði í bókum sjóðsins.

14.2.1 Virðisrýrnun fullnustueigna

Virðisrýrnun fullnustueigna var fyrst færð í bækur sjóðsins árið 2011 og nam þá 1.361 milljón króna. Árið 2012 var bætt við virðisrýrnun fullnustueigna að fjárhæð 1.546 milljónum króna. Heildarfjárhæð virðisrýrnunar fullnustueigna er því 2.907 milljónir króna eða 2.978 milljónir á verðlagi ársins 2012. Á mynd 14.4 má sjá virðisrýrnun fullnustueigna eftir árum.

14.2.2 Virðisrýrnun útlána

Raunverð fasteigna féll hratt árin 2008 og 2009. En bókfært útlánatap var lítið hjá íbúðalánasjóði á þeim árum. Mat á útlánum sjóðsins breyttist ekki að ráði fyrr en 2010.

Í ársreikningi fyrir árið 2010 er hið mikla framlag á afskriftareikning útlána einkum rakið til samkomulags stjórnvalda og lánastofnana um að færa fasteignalán heimila niður í 110% af markaðsvirði eigna. Alls voru þá tæpir 25 milljarðar króna settir til hliðar vegna 110%-leiðarinnar á verðlagi 2012. Mun minna var þó sótt í úrræðið en búist hafði verið við. Í ársreikningi fyrir 2011 kemur fram að gert sé ráð fyrir að endanleg niðurfærsla vegna 110%-leiðarinnar verði nálægt 8 milljörðum króna á verðlagi 2012. Á hinn bóginn var þá búist við mun meira tapi af lánum til fyrirtækja og félaga (lögaðila) en árið áður.

Árið 2007 voru reikningar sjóðsins gerðir í fyrsta sinn í samræmi við alþjóðlega reikningsskilastaðla (e. IFRS). Gerð voru virðisrýrnunarpróf á útlánum og kröfum og leiddi það til hækkunar á eigin fé um rúma 3 milljarða króna. Í ársskýrslu fyrir 2007 eru reikningar færðir með nýja laginu fyrir árið 2006 og er stuðst við þær tölur hér. Stökkið yfir í nýju reikningsskilin er hér tekið milli áranna 2005 og 2006. Það kemur fram sem neikvætt framlag á afskriftareikning árið 2005 að fjárhæð rúmir 3 milljarðar króna.

Virðisrýrnun útlána á hverju ári skiptist í annars vegar endanlega töpuð útlán og hins vegar framlag á afskriftareikning útlána. Yfirleitt er ljóst löngu áður en útlán tapast endanlega að það muni að öllum líkindum tapast. Þegar það er ljóst eða líkur eru til þess er sett framlag á afskriftareikning. Mynd 14.5 sýnir skiptingu virðisrýrnunar á hverju ári í endanlega töpuð útlán og framlag á afskriftareikning. Þar sem virðisrýrnun áranna 2010–2012 er miklu meiri en áranna 1999–2009 er skiptingin fyrir tímabilið 1999–2009 einnig sýnd á mynd 14.6.

14.2.3 Virðisrýrnun vegna lausafjárstýringar

Í áhættustýringarstefnu Íbúðalánasjóðs, sem samþykkt var af stjórn hans í júlí 2004, setti hann sér reglur um lágmarksfjárhæð lausafjár. Samkvæmt stefnunni skyldi sjóðurinn ávallt hafa laust fé sem næmi að lágmarki sex mánaða afborgunum skulda og þriggja mánaða útlánum. Vegna þessa var hann alltaf með mikið laust fé. Þetta lausafé hefði þurft að geyma á traustum stað þar sem aðgengi að því væri gott. Lausafé ber almennt ekki eins háa vexti og útlán sjóðsins og því geta lausafjárkröfur leitt til lægri hreinna vaxtatekna en ella hefðu orðið.

Til að draga úr þessu vaxtatapi notaði Íbúðalánasjóður framan af, á árunum 2004–2008, lausafé sitt í áhættufjárfestingar, þ.e. aðrar fjárfestingar en ríkisskuldabréf og innstæður hjá Seðlabanka Íslands. Þannig keypti sjóðurinn t.d. skuldabréf erlendra fjárfestingarbanka, lánshæfistengd skuldabréf og hlutdeildarskírteini í verðbréfasjóðum. Þá gerði hann jafnframt ýmsa afleiðusamninga við banka til að ná hærri ávöxtun eða draga úr ójöfnuði sem skapaðist vegna lausafjárins. Við hrunið í október 2008 var sjóðurinn því með ýmsar áhættufjárfestingar og afleiðusamninga sem töpuðust að miklu leyti. Tap vegna þessa er bókfært sem virðisrýrnun á kröfum á lánastofnanir og öðrum kröfum, að stærstum hluta árið 2008. Alls nam virðisrýrnun vegna þess 13.658 milljónum króna á verðlagi ársins 2012. Mynd 14.7 sýnir hvernig virðisrýrnunin skiptist á tímabilið 2008–2012.

Eftir hrunið takmarkaði sjóðurinn eigin kröfur um lausafé við jafngildi fjögurra mánaða afborgana skulda og tveggja mánaða nettó útlána og breytti jafnframt fjárfestingarstefnu sinni með lausafé sem eftir það var einungis geymt á innlánsreikningum banka eða í skuldabréfum með ríkisábyrgð.

14.3 Tap bókfært sem lægri vaxtatekjur

Hluti af tapi sjóðsins, sem þegar hefur verið bókfært, hefur ekki verið bókfærður beint sem virðisrýrnun heldur hefur það komið fram í því að hreinar vaxtatekjur, þ.e. mismunur á vaxtatekjum og vaxtagjöldum, hafa verið lægri en ella hefði orðið. Þetta vaxtatap er ekki unnt að lesa úr ársreikningum sjóðsins með eins beinum hætti og virðisrýrnun, sem fjallað var um í undirkafla 14.2 að framan, heldur þarf að áætla það. Hér á eftir verður rakið með hvaða hætti þetta tap er áætlað og hvernig skipta má því niður á einstaka liði. Tafla 14.6 sýnir hvernig áætlað er að tapið í heild skiptist niður á einstaka liði.

Af töflunni má sjá að heildarvaxtatap frá stofnun sjóðsins nemur um 36 milljörðum króna. Af því má rekja um 6 milljarða til vaxtataps af fullnustueignum, 3 milljarða til lausafjárstýringar frá árinu 2009 og afganginn, um 27 milljarða, að mestu til uppgreiðslna útlána.

14.3.1 Áætlað heildartap vegna lægri vaxtatekna

Á tíma húsbréfakerfisins, frá stofnun Íbúðalánasjóðs árið 1999 allt til júlímánaðar árið 2004, voru vextir á útlánum Íbúðalánasjóðs 35 punktum (0,35%) hærri en vextir á húsbréfum sem hann nýtti til fjármögnunar útlánanna. Hreinar vaxtatekjur á þeim tíma áttu því að nema að lágmarki 0,35% af útlánum á hverju ári. Eftir tilkomu íbúðabréfanna ákvarðaði Íbúðalánasjóður vexti á útlánum sínum með hliðsjón af vöxtum í útboðum íbúðabréfa. Útlán báru vexti sem voru á bilinu 60–140 punktum (0,6%–1,4%) hærri en þeir vextir sem hann fékk í útboðum íbúðabréfa. Hluti af þessu vaxtaálagi var áætlaður til að mæta rekstrarkostnaði, annar hluti til að mæta útlánatapi og enn annar hluti til að mæta tapi vegna uppgreiðslna á útlánum. Þróun vaxtaálags á nýjum útlánum er sýnd á mynd 14.8.

Eins og fram kemur að framan var vaxtaálag sjóðsins 35 punktar allt frá stofnun hans og fram í júlí 2004. Við niðurlagningu húsbréfakerfisins og upptöku íbúðabréfakerfisins í júlí 2004 var vaxtaálagið aukið í 60 punkta. Jafnframt tók sjóðurinn skiptiálag sem var á bilinu 20–26 punktar í skiptiútboðinu í júlí 2004, þegar útistandandi húsbréfum var skipt út fyrir íbúðabréf til að mæta hinni nýju uppgreiðsluáhættu (sjá kafla 9.6). Aðeins um 30% útistandandi húsbréfa urðu eftir við skiptin. Í júlí 2006 var vaxtaálag nýrra útlána hækkað í 70 punkta, í 95 punkta í apríl 2008 og loks í 140 punkta í október 2009.

Þá hóf sjóðurinn í nóvember 2005 að bjóða útlán sem einungis voru uppgreiðanleg gegn sérstöku uppgreiðslugjaldi. Uppgreiðslugjaldið er ekki fyrirfram ákveðið heldur tekur á hverjum tíma mið af vöxtum á nýjum útlánum. Þau útlán báru lægra vaxtaálag en önnur útlán sjóðsins, fyrst 35 punkta, sem var hækkað í 45 punkta í júlí 2006 og loks í 90 punkta í október 2009. Slík útlán námu um 16% af heildarútlánum sjóðsins í lok árs 2012.

Til að áætla það tap, sem hefur verið bókfært óbeint sem lægri hreinar vaxtatekjur, er hér til einföldunar gert ráð fyrir að vaxtaálag á útlánum hafi verið 35 punktar frá stofnun Íbúðalánasjóðs hinn 1. janúar 1999 og allt til 1. júlí 2004 en 60 punktar eftir það. Þetta er einungis nálgun. Annars vegar leiðir hún til vanmats á vaxtatekjum, og þar með vaxtatapi (sjá síðar), af útlánum sem veitt voru eftir júlí 2006 þar sem vaxtaálag á stærstum hluta af nýjum útlánum hefur verið hærra en 60 punktar frá þeim tíma. Hins vegar leiðir nálgunin til ofmats á vaxtatapi af útlánum sem veitt voru fyrir 1. júlí 2004, þar sem um þriðjungi húsbréfa var haldið eftir í skiptunum 2004. Eftirstandandi húsbréf hafa þó verið dregin út (greidd upp) að því marki sem sjóðurinn hefur haft heimildir til.

Nálgunin hér að framan gerir ráð fyrir að fjárhæð eigna og skulda sé sú sama. Eignir sjóðsins hafa alltaf verið umfram skuldir, þ.e. eigið fé hans hefur verið jákvætt. Því hefur hann að auki haft vaxtatekjur af þeim eignum sem eru umfram skuldir, þ.e. vaxtatekjur af eigin fé. Til að fá mat á hverjar vaxtatekjur af eigin fé sjóðsins hefðu átt að vera má líta til vaxta af skuldum hans. Samkvæmt ársreikningum sjóðsins hafa vegnir virkir vextir af fjármögnun hans farið lækkandi, voru 4,34% árið 2010 og 4,30% árið 2012. Hér er gert ráð fyrir að vaxtatekjur af eigin fé nemi 4,3% af meðalstöðu eigin fjár á hverju ári auk verðbóta. Það er vanmat á þeim vaxtatekjum sem sjóðurinn hefði átt að hafa af eigin fé á hverjum tíma.

Mynd 14.9 sýnir hreinar vaxtatekjur sjóðsins, þ.e. mismun á vaxtatekjum og vaxtagjöldum, á hverju ári frá 1999 til ársins 2012 samkvæmt ársreikningum og til samanburðar ofangreindar útreiknaðar hreinar vaxtatekjur, 0,35% af árlegri meðalstöðu eigna til og með júní 2004 og 0,6% af meðalstöðu eigna frá og með júlí 2004, að viðbættum verðbótum og 4,3% af meðalstöðu eigin fjár á hverju ári. Fjárhæðir eru á verðlagi ársins 2012.

Myndin sýnir að á fyrstu þremur starfsárum sjóðsins voru hreinar vaxtatekjur hans nokkuð undir útreiknuðum hreinum vaxtatekjum. Jafnvægi komst á að þessu leyti á árunum 2002 og 2003. Eftir það voru hreinar vaxtatekjur alltaf töluvert undir útreiknuðum hreinum vaxtatekjum og hafa verið langt undir þeim allt frá árinu 2008. Á árunum 2006 og 2007 virðist sjóðurinn hafa náð að auka hreinar vaxtatekjur sínar nokkuð og má líklega rekja það að einhverju leyti til ávöxtunar af lausafé hans, t.d. í verðbréfasjóðum og lánshæfistengdum skuldabréfum.

Á tímabilinu 1999–2012 nemur uppsafnaður mismunur á hreinum vaxtatekjum og útreiknuðum vaxtatekjum, sem hér er kallað vaxtatap, alls 27.402 milljónum króna á verðlagi hvers árs og 36.065 milljónum króna á verðlagi ársins 2012. Þar af eru 31.287 milljónir króna vaxtatap á árunum 2004–2012.

14.3.2 Greining taps vegna lægri vaxtatekna

Við fyrstu sýn virðist engin augljós ástæða fyrir því að hreinar vaxtatekjur séu minni en sem nemur útreiknuðum hreinum vaxtatekjum. Rekstrarkostnaður er bókfærður sérstaklega og kemur ekki niður á hreinum vaxtatekjum. Vænt útlánatap er fært á afskriftareikning og hefur ekki áhrif á vaxtatekjur nema að því marki sem eigið fé sjóðsins lækkar við það. Að sama skapi hefur endanleg afskrift útlána áhrif á eigið fé til lækkunar en á ekki að verða til þess að hreinar vaxtatekjur sjóðsins verði lægri en sem nemur útreiknuðum vaxtatekjum. Þá á vaxtaákvörðun útlána samkvæmt lögum að taka mið af fjármagnskostnaði vegna uppgreiddra útlána2 og því eiga uppgreiðslur útlána ekki að hafa áhrif á hreinar vaxtatekjur að því leyti sem sjóðurinn endurlánar fé sem hann fær við uppgreiðslur lána á nægjanlega háum vöxtum. Hefði sjóðurinn stundað virka áhættustýringu til að verjast uppgreiðsluáhættu, með þeim hætti sem lýst er í kafla 11, hefði kostnaður vegna hennar komið fram í lægri hreinum vaxtatekjum en eins og fram kemur í kafla 11 hefur hann aldrei stundað virka áhættustýringu með þeim hætti.

Ein ástæða þess að hreinar vaxtatekjur reynast lægri en útreiknaðar vaxtatekjur m.v. vaxtaálag eru uppgreiðslur útlána sem ekki eru endurlánaðar með nægjanlegu vaxtaálagi. Á árunum 2004 og 2005 lánaði sjóðurinn t.d. bönkum og sparisjóðum fé sem hann fékk vegna uppgreiðslna. Lánin báru lægra vaxtaálag en ný útlán sjóðsins. Önnur hugsanleg ástæða eru aðrar eignir sjóðsins sem ekki bera vexti, til dæmis fullnustueignir, eða vexti sem eru lægri en vextir útlána, til dæmis lausafé á innlánsreikningum sem sjóðurinn hefur tiltækt vegna lausafjárstýringar. Minnkun á hreinum vaxtatekjum má því rekja fyrst og fremst til uppgreiðslna útlána og að einhverju leyti til fullnustueigna og lausafjárstýringar. Til að áætla skiptingu milli þessara þátta er hér áætlað hversu stóran hluta tapsins megi rekja til fullnustueigna og lausafjárstýringar og gert ráð fyrir að það sem eftir stendur sé vegna uppgreiðslna.

14.3.3 Vaxtatap vegna fullnustueigna

Fullnustueignir eru íbúðir sem Íbúðalánasjóður hefur eignast vegna greiðslufalls lántaka. Fram til ársins 2007 nam bókfært virði fullnustueigna um og undir 500 milljónum króna á hverju ári, en frá og með árinu 2008 jókst bókfært virði þeirra mikið á hverju ári og í árslok 2012 var það 30.369 milljónir króna. Mynd 14.10 sýnir bókfært virði fullnustueigna Íbúðalánasjóðs á hverju ári frá 1999 til 2012.

Fullnustueignir eru ekki vaxtaberandi eignir. Sjóðurinn hefur leigt út hluta af íbúðasafni sínu og hafa leigutekjur vegna þess verið bókfærðar sem aðrar tekjur. Árið 2012 stóðu leigutekjurnar undir beinum rekstrarkostnaði íbúðanna en ekki kostnaði vegna fjárbindingar.3 Sjóðurinn hefur því orðið fyrir vaxtatapi af fullnustueignum sínum. Hér er gert ráð fyrir að vaxtatapið nemi 4,3% af meðalvirði fullnustueigna á hverju ári ásamt verðbótum. Þetta er í samræmi við útreiknaðar hreinar vaxtatekjur af eigin fé eins og farið var yfir hér að framan, og byggist á vegnum virkum vöxtum fjármögnunar Íbúðalánasjóðs. Mynd 14.11 sýnir útreiknað vaxtatap af fullnustueignum. Alls nemur vaxtatap fullnustueigna 5.636 milljónum króna að nafnverði, sem eru 6.069 milljónir á verðlagi ársins 2012. Þar af eru 5.621 milljónir á tímabilinu 2008–2012.

14.3.4 Vaxtatap vegna lausafjár

Allt frá því í júlí 2004 kváðu innri reglur Íbúðalánasjóðs á um að hann skyldi alltaf hafa til reiðu laust fé til að mæta nokkurra mánaða afborgunum skulda og nettó útlánum, fyrst sex mánaða afborgunum skulda og þriggja mánaða útlánum en síðar fjögurra mánaða afborgunum skulda og tveggja mánaða útlánum. Sjóðurinn hafði vegna þess mikið laust fé á hverjum tíma. Lausafé ber almennt ekki eins háa vexti og útlán og því geta lausafjárkröfur leitt til lægri hreinna vaxtatekna en ella.

Til að vega upp á móti þessu notaði Íbúðalánasjóður framan af, á árunum 2004–2008, lausafé sitt í áhættufjárfestingar, þ.e. aðrar fjárfestingar en ríkisskuldabréf og innstæður í Seðlabanka Íslands. Þannig keypti hann t.d. skuldabréf erlendra fjárfestingarbanka, lánshæfistengd skuldabréf og hlutdeildarskírteini í verðbréfasjóðum. Þá gerði hann jafnframt ýmsa afleiðusamninga við banka til að ná hærri ávöxtun á lausafé sitt og draga úr ójafnvægi sem það skapaði. Við hrunið í október 2008 tapaðist stór hluti af lausafé sjóðsins vegna þessara fjárfestinga og samninga, eða um 13.658 milljónir króna á verðlagi ársins 2012, eins og fram kemur í kafla 14.2 að framan.

Eftir hrunið breytti sjóðurinn lausafjárstýringarstefnu sinni og eftir það var lausafé hans einungis geymt á innlánsreikningum banka eða í skuldabréfum með ríkisábyrgð.

Til að áætla vaxtatap vegna lausafjárstýringar er hér gert ráð fyrir að frá og með árinu 2009 hafi laust fé numið 2% af eignum á hverjum tíma. Í kafla 11.5 um lausafjárstýringu kemur fram að eftir hrun nam lausafé sjóðsins á bilinu 10–30 milljörðum króna á hverjum tíma sem er í samræmi við þessa forsendu. Þá er hér gert ráð fyrir að vextir af lausafé hafi verið 2,5% lægri en af útlánum. Að gefnum þessum forsendum má ætla að árlegt vaxtatap vegna skilyrða um lausafé hafi verið 0,05% (5 punktar) af eignum. Heildartap vegna lausafjárskilyrða á árunum 2009–2012 var þá 1.647 milljónir króna á verðlagi hvers árs og 1.765 milljónir á verðlagi ársins 2012.

Skömmu eftir bankahrun, í október 2008, gaf sjóðurinn eftir um einn milljarð króna í vaxtatekjur í uppgjöri lánshæfistengdra skuldabréfa Straums fjárfestingarbanka, sjá nánar undirkafla 14.6.2.1. Á verðlagi ársins 2012 er það um 1.291 milljón króna. Rannsóknarnefndinni er ekki kunnugt um önnur tilvik þar sem sjóðurinn gaf eftir vaxtatekjur beint með þessum hætti. Að viðbættu þessu tapi nemur vaxtatap vegna lausafjárstýringar því 3.057 milljónum króna á verðlagi ársins 2012.

Mynd 14.12 sýnir þróun áætlaðs vaxtataps vegna lausafjárstýringar á tímabilinu 2008–2012. Kröfur sjóðsins um lausafé voru mjög litlar á árunum 1999–2004 og því var ekki vaxtatap að ráði vegna lausafjárstýringar á þeim árum. Á árunum 2004–2008 notaði hann lausafé sitt í áhættufjárfestingar sem skiluðu honum auknum vaxtatekjum og því er ekki gert ráð fyrir vaxtatapi vegna lausafjárstýringar á því tímabili. Eins og sjá má á mynd 14.9 var tiltölulega lítið vaxtatap á árunum 2006 og 2007 og því má ætla að áhættufjárfestingar sjóðsins með lausafé hafi skilað honum vaxtatekjum sem unnu að hluta upp vaxtatap vegna uppgreiðslna á þessum tveimur árum. Fjárfestingarnar leiddu hins vegar til verulegra afskrifta árið 2008 sem koma ekki fram á myndinni, þar sem afskriftirnar voru bókfærðar beint sem virðisrýrnun.

14.3.5 Vaxtatap vegna uppgreiðslna

Þann hluta vaxtataps Íbúðalánasjóðs, sem ekki skýrist af fullnustueignum eða lausafjárstýringu, er ekki unnt að skýra á annan hátt en að það sé tap vegna uppgreiðslna. Áætlað heildarvaxtatap á árunum 1999–2012 er 36.065 milljónir króna á verðlagi ársins 2012 og af því er áætlað hér að framan að 6.069 milljónir megi rekja til fullnustueigna og 3.057 milljónir til lausafjárstýringar. Leiða má líkur að því að mismuninn, 26.940 milljónir króna, megi rekja til uppgreiðslna. Hluti af þessu tapi er reyndar tilkominn vegna reiknivillu sem Íbúðalánasjóður gerði í skiptiútboðinu í júlí 2004, sjá undirkafla 14.6.3, en hér er það flokkað með tapi vegna uppgreiðslna.

Eins og greinir að framan er þetta áætlaða vaxtatap líklega vanmetið þar sem vaxtaálag nýrra útlána var hærra en 60 punktar allt frá júlí 2006. Þar sem vaxtatap vegna uppgreiðslna er áætlað sem mismunur á heildartapi og tapi sem skýra má með öðrum þáttum leiðir framangreint vanmat á heildartapi til samsvarandi vanmats á tapi vegna uppgreiðslna.

14.4 Óbókfært vaxtatap

Eins og fram kemur í undirkafla 14.3 að framan hefur hluti af tapi Íbúðalánasjóðs þegar verið færður óbeint í ársreikningum sjóðsins sem lægri hreinar vaxtatekjur. Hreinar vaxtatekjur á árinu 2012 námu 2.484 milljónum króna. Hefðu hreinar vaxtatekjur verið 0,6% af eignum hefðu þær numið 5.210 milljónum króna. Árlegar hreinar vaxtatekjur sjóðsins voru því a.m.k. 2.725 milljónum króna lægri en þær áttu að vera miðað við upphaflegt vaxtaálag útlána. Því til viðbótar hefðu vaxtatekjur af eigin fé átt að nema 1.151 milljón. Ekki er sérstök ástæða til að ætla að hreinar vaxtatekjur sjóðsins muni að óbreyttu aukast á komandi árum.4 Það má því líta á þennan árlega mismun sem þegar orðið tap sem ekki hefur verið bókað, en muni raungerast á komandi árum gegnum lægri hreinar vaxtatekjur. Hér er gert ráð fyrir að eigið fé Íbúðalánasjóðs verði lítið í framtíðinni og því ekki tekið tillit til vaxtataps af eigin fé.

Hluta af bókfærðu vaxtatapi má rekja til fullnustueigna sjóðsins. Í næsta undirkafla eru fullnustueignirnar endurmetnar og séu þær færðar niður sem nemur því endurmati verður ekki um frekara vaxtatap af þeim að ræða. Fyrirsjáanlegt vaxtatap má því annars vegar rekja til taps vegna lausafjárstýringar í framtíðinni, og hins vegar til uppgreiðslna útlána sem þegar hafa orðið. Tafla 14.7 sýnir áætlað framtíðartap vegna lægri hreinna vaxtatekna og skiptingu þess á þessa tvo liði, annars vegar að nafnvirði og hins vegar á núvirði í lok árs 2012 námundað að næsta milljarði.

Íbúðalánasjóður getur komist hjá a.m.k. hluta af fyrirsjáanlegu vaxtatapi vegna lausafjárstýringar með því að minnka eigin kröfur um laust fé og mæta þeim kröfum með verðtryggðu ríkisskuldabréfi frekar en handbæru fé eins og fjallað er um í kafla 11. Annað vaxtatap mun hins vegar raungerast á næstu árum og verður ekki umflúið að öðru óbreyttu.

14.4.1 Heildartap vegna lægri vaxtatekna í framtíðinni

Til að ákvarða jafngilda fjárhæð taps sjóðsins í árslok 2012 vegna lægri hreinna vaxtatekna í framtíðinni er áætlað tap núvirt með ávöxtunarkröfu íbúðabréfsins HFF150644 í lok árs 2012 sem var 2,7%. Með þessari núvirðingu er í raun verið að svara eftirfarandi spurningu: Hvaða upphæð hefði Íbúðalánasjóður þurft að fá í árslok 2012 til þess að mæta þessu tapi næstu áratugi?

Hér að framan var farið yfir að vaxtatap sjóðsins árið 2012 hefði verið 2.725 milljónir króna og að ekki væri sérstök ástæða til að ætla að það yrði minna í framtíðinni. Ef gert er ráð fyrir að núverandi útlán og lántaka sjóðsins greiðist upp með jöfnum hætti á næstu 30 árum5 þá mun heildartap vegna þessa verða framangreint árlegt tap fimmtánfalt (helmingur af 30 þar sem lánin greiðast jafnt niður) eða alls 40.875 milljónir króna. Að núvirði m.v. 2,7% ávöxtunarkröfu er tapið 32.354 milljónir króna. Eins og rakið er hér að framan er uppruni þessa taps annars vegar uppgreidd útlán sem ekki hafa verið endurlánuð með nægjanlegu vaxtaálagi og hins vegar tap vegna lausafjárstýringar.

14.4.2 Vaxtatap vegna lausafjárstýringar

Að framan var áætlað að árlegt tap sjóðsins á árunum 2009–2012 vegna lausafjárkrafna hefði verið 0,05% af eignum. Sé gert ráð fyrir sama vaxtatapi vegna lausafjárstýringar í framtíðinni nemur það alls 5.155 milljónum króna að núvirði m.v. 2,7% vexti.

14.4.3 Vaxtatap vegna uppgreiðslna útlána o.fl.

Það tap, sem ekki er vegna lausafjárreglna sjóðsins, má líklega rekja til uppgreiðslna. Fjárhæð þess er mismunurinn á heildartapi vegna lægri hreinna vaxtatekna og tapi vegna lausafjárkrafna eða 27.199 milljónir króna. Hluti af þessu tapi er reyndar tilkominn vegna reiknivillu sem Íbúðalánasjóður gerði í skiptiútboðinu í júlí 2004, sjá undirkafla 14.6.3, en hér er það tap flokkað með tapi vegna uppgreiðslna o.fl.

Til að auka hreinar vaxtatekjur á ný hefur Íbúðalánasjóður hækkað vaxtaálag á nýjum útlánum og þegar þetta er skrifað er vaxtaálag á nýjum útlánum 140 punktar. Með þessu er ætlunin að nýir lántakendur greiði fyrir það tap sjóðsins sem hlotist hefur af lánveitingum og starfsemi hans hingað til. Ljóst er að slík aðgerð tekst aðeins ef eftirspurn eftir lánum hjá Íbúðalánasjóði er nægjanleg. Þessir háu vextir leiddu til þess að sjóðurinn var síður samkeppnisfær í útlánum og því drógust ný útlán hans saman. Að auki hófu aðrar lánastofnanir að bjóða óverðtryggð útlán sem dró enn frekar úr eftirspurn eftir lánum Íbúðalánasjóðs.

14.5 Viðbótartap á næstu árum

Til viðbótar því tapi, sem fyrirséð er að sjóðurinn muni verða fyrir á næstu árum vegna lægri hreinna vaxtatekna, getur hann orðið fyrir frekara tapi í framtíðinni sem ekki hefur verið bókfært og mun koma fram annaðhvort sem virðisrýrnun eða enn lægri vaxtatekjur. Uppruna þess taps má skipta í eftirfarandi flokka:

1. Endurmat fullnustueigna
2. Endurmat útlána
3. Endurmat eigna og skulda vegna ágreinings eða málaferla (lausafjárstýring)
4. Uppgreiðslur útlána

Hér á eftir er lagt mat á hversu mikið tap getur orðið í framtíðinni vegna þessa og er miðað við stöðu sjóðsins í lok árs 2012. Tafla 14.8 sýnir samantekt á niðurstöðum matsins.

14.5.1 Endurmat fullnustueigna

Ef lánþegar Íbúðalánasjóðs standa ekki í skilum getur farið svo að íbúðir þeirra verði seldar á nauðungaruppboði. Undanfarin ár hafa fjölmargar íbúðir verið seldar á slíkum uppboðum. Oft kaupir sjóðurinn íbúðirnar. Ætlunin með því er að draga úr tjóni hans af lánveitingunni á grundvelli þess mats stjórnenda að meira muni fást fyrir eignirnar síðar en ef aðrir kaupa þær á uppboðunum. Þótt íbúðalán sjóðsins séu formlega gerð upp að loknum uppboðum eru endanleg áhrif lánanna á fjárhag hans ekki ljós fyrr en hann selur íbúðirnar. Sá liður í ársreikningi sem nefnist endurmat fasteigna er í reynd viðbót við tap af útlánum. Ef íbúðir í eigu Íbúðalánasjóðs reynast ekki jafnverðmætar og þær eru samkvæmt bókhaldi hans á einhverjum tímapunkti verður að bæta mismuninum við útlánatapið.

Í lok árs 2012 átti Íbúðalánasjóður rúmlega 2.200 íbúðir sem bókfærðar voru á rúmlega 30 milljarða króna. Íbúðunum fjölgaði um liðlega 600 á árinu, langmest á fyrri hluta árs. Sjóðurinn leigði liðlega 900 íbúðir út í árslok sem nam 42% af fjöldanum og 46% af bókfærðu verðmæti safnsins.6

Undanfarin tvö ár hefur það hlutfall af íbúðum sjóðsins sem leigt er út ekki breyst mikið.7 Í janúar 2013 stofnaði sjóðurinn leigufélag sem taka skyldi við rekstri hluta af íbúðum hans.8 Samkvæmt mánaðarskýrslum sjóðsins þokaðist hlutfall íbúða í útleigu upp á við frá nóvember 2012 til apríl 2013, fór úr 41% í 44%.

Bókfært verðmæti íbúðasafnsins, sem var sem fyrr segir rúmir 30 milljarðar króna í lok árs 2012, var um 85% af fasteignamati íbúðanna. Fasteignamat á að endurspegla markaðsverð og þetta bendir því til þess að sjóðurinn sé varkár í mati sínu á íbúðunum. Raunar er varúðin meiri en virðist við fyrstu skoðun, því að fasteignamat fyrir 2012 sýnir verðlag á fasteignum í febrúar 2011.9 Í desember 2012 var fasteignaverð á höfuðborgarsvæðinu að jafnaði 14% hærra en þá samkvæmt vísitölu íbúðaverðs frá Þjóðskrá. Í sömu átt bendir svonefnt gangvirðismat fullnustueigna sem er birt í ársreikningi fyrir 2012. Það er byggt á mati sérfróðra manna á einstökum eignum sjóðsins. Samkvæmt gangvirðismatinu er íbúðasafnið tæplega 33 milljarða króna virði. Með öðrum orðum nemur dulin eign í íbúðasafninu rúmum 2 milljörðum króna.

Tvennt bendir hins vegar til þess að bókfært mat á íbúðasafninu gæti verið of hátt: Illa hefur gengið að selja íbúðir í eigu sjóðsins og jafnframt hefur lengst af gengið erfiðlega að leigja þær út.

Hvernig má meta íbúðasafnið til fjár?

Hér er íbúðasafnið metið með því að horfa annars vegar á tekjur af því og hins vegar því hvað eðlilegt er að krefjast mikilla tekna af slíkum eignum. Leigutekjur sjóðsins árið 2012 voru tæplega 960 milljónir króna. Í nóvember 2012 voru tekjurnar 82 milljónir.10 Ef nóvembertalan er uppfærð með fjölgun íbúða í leigu og hækkun húsaleigu í vísitölu neysluverðs verða áætlaðar tekjur í desember 2012 um 85 milljónir króna. Hér á eftir er fyrst skoðað hvað eðlilegt er að krefjast mikilla tekna af íbúðum sem sjóðurinn á. Til þess að komast að því þarf bæði að skoða hvaða vextir eru í boði af eignum sem bera svipaða áhættu og hvaða annan kostnað en fjármagnskostnað sjóðurinn hefur af því að eiga íbúðirnar. Þessar upplýsingar eru síðan notaðar til þess að áætla hvað íbúðasafn sem gefur af sér 85 milljónir á mánuði er mikils virði.

Hver er fjármagnskostnaður af íbúðasafninu?

Í árslok 2012 var krafist 2–3% vaxta af bréfum Íbúðalánasjóðs á markaði umfram verðbólgu.11 Þær tölur gefa þó ekki rétta mynd af raunverulegum fjármagnskostnaði hans. Ríkið ábyrgist að skuldir sjóðsins verði greiddar. Vextirnir ráðast því af mati kaupenda á greiðslugetu skattborgara fremur en áhættu af rekstrinum. Íbúðaeign sjóðsins er ekki áhættulaus, því að verð á fasteignum sveiflast. Í áhættunni felst kostnaður sem reikna verður með. Ef vextir á bréfum sjóðsins væru lagðir til grundvallar væri þessi kostnaður vantalinn. Mynd af kostnaðinum fæst aðeins með því að skoða vexti af eignum sem bera svipaða áhættu. Vextir af íbúðalánum bankanna gefa hugmynd um áhættuna af lánveitingum sjóðsins. Verðtryggð íbúðalán Arion banka upp að 60% af virði húsnæðis báru í mars 2013 3,5% vexti umfram verðbólgu. Þá bauð bankinn lán fyrir 20% af húsnæðisverði til viðbótar á 4,6% vöxtum. Ef tekið er lán fyrir 80% af húsnæðisverði verða vegnir vextir því 3,8%. Gerum ráð fyrir að fjármagnskostnaður bankans sé um 0,3% lægri en útlánsvextirnir. Þá er vaxtakostnaður hans sjálfs 3,5%.

En hér verður að hafa í huga að Íbúðalánasjóður eignast fullnustuíbúðir sínar í heilu lagi en ekki aðeins 80% þeirra. Bankalán Arion banka, sem nefnd voru hér að framan, fjármagna í hæsta lagi 80% af íbúðakaupum. Mesta hættan af verðsveiflum á markaði liggur í þeim hluta sem er á bilinu frá 80% af virði húsnæðis og upp úr. Svipaðar ástæður eru fyrir því að áhætta hluthafa í fyrirtækjum er jafnan miklu meiri en lánardrottna. Margir fræðimenn hafa skoðað álag á ávöxtunarkröfu hlutabréfa umfram ríkisskuldabréf. Algengar mælingar á þessu álagi eru á bilinu 3–9%.12 Ef reiknað er með að efstu 20-prósentin beri 5% álag á vexti ríkisskuldabréfa og að ríkisskuldabréfavextir séu 2–3% (samanber það sem fram kom hér fyrir ofan um vexti af bréfum Íbúðalánasjóðs) er rétt að reikna með 7–8% vöxtum umfram verðbólgu af eigin fé íbúðaeigenda (því sem vantar upp á frá 80% lánum upp í 100% af íbúðaverði). Veginn fjármagnskostnaður af íbúðasafninu verður þá um 4,3%.

En meiri munur er á áhættu af fasteignasafni sjóðsins og íbúðalánum bankanna. Gera verður ráð fyrir að lánþegar bankanna geti oft greitt af lánum sínum þótt íbúðir þeirra lækki í verði. Íbúðirnar, sem bankarnir taka veð í, eru aðeins baktrygging. Íbúðasafn sjóðsins er hins vegar óvarið. Lækki það í verði tapar sjóðurinn. Þá má nefna að stærsti hluti af lánum banka er á höfuðborgarsvæðinu. Þar er íbúðamarkaður jafnan líflegastur. Íbúðasafn sjóðsins er dreifðara um allt land. Að þessu leyti er áhætta Íbúðalánasjóðs einnig meiri en bankanna. Hér er áætlað að raunverulegur fjármagnskostnaður af íbúðasafninu sé á bilinu 4,5–5% af verðmæti þess.

Hvaða annan kostnað ber sjóðurinn af íbúðum sínum?

Fjármagnskostnaður er ekki eini kostnaðurinn sem sjóðurinn hefur af íbúðunum. Ofan á fjármagnskostnaðinn má leggja tryggingar og opinber gjöld, sem ætla má að séu 1–1½% af verðmæti íbúðanna á ári, og umsýslukostnað, sem gæti verið 0,1%. Reykjavíkurborg telur viðhald af skólahúsnæði 1,5% af virði þess á ári. Íbúðarhúsnæði þarf minna viðhald, ekki síst ef enginn á þar heima. Algengt er að verð á húsnæði lækki að öðru jöfnu um 1% fyrir hvert ár sem liðið er síðan það var byggt. Samtals eru þessir liðir allir sennilega ekki minna en 3–3½% af virði eignanna á ári.13 Á móti vegur hins vegar að til langs tíma virðist vísitala íbúðaverðs oft hækka með launum (athugið að húsnæði í vísitölu íbúðaverðs eldist ekki) en laun hækka oftast heldur meira en verðlag á löngum tíma. Undanfarna þrjá áratugi hefur húsnæðisverð á höfuðborgarsvæðinu hækkað að jafnaði um 1,3–1,4% á ári umfram vísitölu neysluverðs. Hér er gert ráð fyrir að húsnæði hækki áfram sem þessu nemur. Að fjármagnskostnaði meðtöldum verður heildarkostnaður af íbúðasafninu þá einhvers staðar á bilinu frá liðlega 6% til rúmlega 7% af verðmæti þess á ári.

Ályktanir

Stæðu íbúðir, sem metnar voru á rúma 30 milljarða króna í árslok 2012, undir sér væru leigutekjur af þeim samkvæmt framansögðu 160–175 milljónir króna á mánuði, eða 1,9–2,1 milljarður á ári. Sem fyrr segir má ætla að leigutekjur sjóðsins í desember hafi verið nálægt 85 milljónum króna sem samsvara 1.020 milljónum króna á ári. Tekjurnar eru því um helmingur af heildarkostnaði af íbúðunum ef marka má það sem kom fram hér á undan. Ef sjóðurinn selur ekki eina einustu íbúð og hlutfall íbúða í útleigu af seldum íbúðum hans helst svipað um alla framtíð er virði íbúðanna aðeins um helmingur af bókfærðu verði.

Ósennilegt er að sjóðurinn sitji uppi með íbúðasafnið um eilífð án þess að bæta við leigjendum. Gerum nú ráð fyrir að árlegar leigutekjur sjóðsins verði svipað hlutfall af íbúðaeign hans og verið hefur. Gerum einnig ráð fyrir að honum takist að selja íbúðasafnið á nokkrum árum. Frá 2010 til 2012 seldi sjóðurinn 120–150 íbúðir á ári. Fyrsta árið seldi hann rúmlega fimmtu hverja íbúð sem hann átti en síðasta árið 5–7% þeirra. Hér er reiknað með að sjóðnum takist að losna við allt safnið á tíu árum. Gert er ráð fyrir að hann selji fyrstu íbúðirnar á því verði sem hann færir þær á í árslok 2012. Verðið breytist síðan lítið (hækkun húsnæðisverðsvísitölu, sem hér er reiknað með og lækkun húsnæðisverðs með aldri standast nokkurn veginn á). Sennilega eru þetta ekki of dökkar forsendur því að íbúðum í eigu sjóðsins fjölgaði enn í upphafi árs 2013. Notaðir eru 4,5–5% reiknivextir. Miðað við þessar forsendur er íbúðasafnið ofmetið um sem svarar á bilinu 4–5 milljarða króna. Raunverulegt verðmæti íbúðasafnsins er þá ekki 30 milljarðar heldur um 25–26 milljarðar. Þetta er 81–87% af bókfærðu verðmæti íbúðanna og 69–74% af fasteignamati.

Fráviksdæmi: Lægra mat á íbúðum á Suðurnesjum og Austurlandi

Rétt er að íhuga hvort líklegt sé að sjóðurinn fái bókfært verð fyrir íbúðir sínar í ljósi þess að salan hefur gengið hægt og fremur hefur hægt á henni en hitt. Má túlka minnkandi hlutfall seldra eigna af eignasafninu þannig að sjóðurinn sé að verða búinn að selja þær íbúðir sem séu „kræsilegastar“ eða búið sé að metta markaðinn á viðkomandi svæði?

Haustið 2012 var aðeins rúmur fjórðungur af bókfærðu verðmæti íbúða sjóðsins á höfuðborgarsvæðinu þar sem fólki fjölgar jafnan mest og íbúðamarkaður er líflegastur. Í

tveimur landshlutum á sjóðurinn fjölmargar eignir sem mikið munar um á markaðnum; á Suðurnesjum átti hann í árslok 2012 tæplega 750 íbúðir, sem voru rúm 7½% af öllum íbúðum í þeim landshluta, og á Austurlandi átti hann rúmlega 220 íbúðir sem voru rúm 4% af öllum íbúðum þar.14 Hlutfall íbúða sjóðsins er hærra ef aðeins er horft á eignir í fjölbýlishúsum og í einstökum byggðarlögum er hlutfallið líka hærra en að framan sagði. Fasteignir sjóðsins myndu lækka í verði ef þessar íbúðir færu allar á markað. Það á bæði við þær sem hann hefur nú þegar leigutekjur af og aðrar. Haustið 2012 voru 38% af bókfærðri íbúðaeign sjóðsins í þessum tveimur landshlutum. Í apríl 2013 voru 43% af þeim íbúðum sem sjóðurinn átti á Austurlandi leigðar út en 36% íbúða hans á Suðurnesjum.15

Ekkert sérstakt bendir nú til þess að fólki fjölgi að neinu ráði í framangreindum landshlutum á næstunni þótt auðvitað sé það ekki útilokað. Í versta falli má ímynda sér að sjóðurinn hafi nú þegar eins miklar tekjur af íbúðum á þessum svæðum og hann geti haft; selji hann íbúðir þar eða reyni að leigja fleiri íbúðir út lækki aðrar tekjur hans af svæðunum meira en sem því nemi. Þær íbúðir, sem ekki gefa af sér tekjur núna, séu því í reynd verðlausar. Sé það rétt rýrnar verðmæti íbúðasafns sjóðsins um 3½–4 milljarða króna til viðbótar við það sem áður var rakið.

Niðurstaða

Niðurstaðan er sú að fullnustueignir Íbúðalánasjóðs séu að hámarki ofmetnar um rúmlega 8 til rúmlega 9 milljarða króna. Íbúðirnar, sem bókfærðar voru á rúma 30 milljarða í árslok 2012, séu samkvæmt því 21–22 milljarða króna virði. Virði safnsins verður þá um 71% af bókfærðu verðmæti þess, eða um 60% af fasteignamati.

14.5.2 Endurmat útlána

Óvissa er um heimtur af þeim lánum sem Íbúðalánasjóður á enn útistandandi. Sjóðurinn metur tapshættu af þessum lánum á grunni reynslu liðinna ára. Af lánum, sem eru í fullum skilum, er lögð til hliðar tiltölulega lág fjárhæð: 0,06% af fjárhæð lána á höfuðborgarsvæðinu og 0,19% af fjárhæð lána í öðrum landshlutum. Miklu meira er lagt til hliðar vegna lána sem eru ekki í skilum. Í árslok 2012 voru rúmir 23 milljarðar króna á afskriftareikningi útlána. Heildarverðmæti útlána, fyrir niðurskrift, var þá 802 milljarðar króna. Á afskriftareikningi voru með öðrum orðum 2,9% af útistandandi lánum sjóðsins. Alla jafna má gera ráð fyrir að starfsmenn lánastofnana séu í bestri aðstöðu til þess að meta tapsáhættu af lánum. Á hitt ber hins vegar að líta að fyrirtæki, sem standa illa, geta verið treg til þess að viðurkenna tap. Árið 2012 bætti sjóðurinn á áttunda milljarði króna við afskriftasjóð vegna útlánataps, eða sem nam um 1% af útistandandi lánum. Þegar litið er til þess að ástæður afskriftaframlagsins liggja að mestu í atburðum, sem urðu fjórum árum áður eða jafnvel fyrr, ætti ekki að koma á óvart að vandinn reynist á endanum meiri en fram kemur í ársreikningnum.

Þegar lán komast í vanskil leggur Íbúðalánasjóður strax meira í afskriftasjóð en ella. Framlagið eykst þegar lán hafa verið í vanskilum í tvo mánuði en mest er lagt í afskriftasjóð af þeim lánum sem hafa verið þrjá mánuði eða lengur í vanskilum. Sjóðurinn tekur veð í húsnæði sem lánað er til. Einungis sú fjárhæð, sem er umfram verðmæti veðanna, er í hættu. Hér er aðeins horft á vanskil sem hafa staðið í þrjá mánuði eða lengur en langmest munar um þau. Fá má grófa mynd af þörf fyrir framlag í afskriftasjóð með því að skoða hvað stendur eftir af lánum í þessum flokki þegar fasteignamat veðs hefur verið dregið frá hverju láni fyrir sig. Gefi fasteignamat rétta mynd af markaðsverði íbúða, sem lánað er til, er þetta sú fjárhæð sem er ekki varin af veðum. Í árslok 2012 voru þetta samtals tæpir 20 milljarðar króna. Þetta var ekki langt frá þeirri fjárhæð sem þá var á afskriftareikningi útlána hjá sjóðnum. Rúmir 23 milljarðar króna voru á afskriftareikningi útlána í árslok 2012, en töluverð óvissa er um verðmæti veðanna eins og rakið var í undirkafla 14.5.1 um endurmat fullnustueigna. Þar eru færð rök að því að verðmæti íbúðasafns hans sé 26–31% undir fasteignamati (og jafnvel enn minna sé horft til þess að stór hluti safnsins er á svæðum þar sem byggt var umfram þörf á uppgangstímanum á fyrsta áratugi aldarinnar). Gerum ráð fyrir að það sama gildi um öll veð sjóðsins og þau dugi aðeins fyrir 69–74% af fasteignamati. Hafist ekki annað upp úr þeim lánum sjóðsins, sem hafa verið þrjá mánuði eða lengur í vanskilum, bætast að hámarki um 20 milljarðar króna við afskriftaþörf hans. Þessi fjárhæð kemur til viðbótar því afskriftarframlagi sem þegar hefur verið fært til bókar.

Við þessa tölu verður að hafa ýmsa fyrirvara. Í fyrsta lagi skiptast vanskil öðruvísi á landshluta en þær íbúðir sem sjóðurinn á. Mun stærri hluti vanskilanna er á höfuðborgarsvæðinu. Íbúðamarkaður er miklu líflegri í Reykjavík og nágrenni en víðast hvar annars staðar á landinu þannig að fremur auðvelt er að losna við húsnæði þar. Þá enda ekki öll vanskil með nauðungarsölu, stundum eru íbúðir, sem eru að veði fyrir lánum sem eru í vanskilum, seldar öðrum án þess að þær fari á uppboð. Stundum gefur sjóðurinn eftir hluta af skuldum og í ljósi þess hve illa honum gengur að losna við fullnustueignir er ekki ólíklegt að því úrræði verði beitt oftar á næstunni en hingað til. Þá kemur fyrir að lán komist í skil án þess að gripið sé til sérstakra aðgerða. Líkur á því eru ekki síst háðar efnahagsástandinu. Sem stendur er ekki útlit fyrir að það batni hratt á næstu misserum. Engu að síður er talan sem hér var nefnd, um 20 milljarðar króna, að líkindum nærri hámarki þess sem líklegt er að þurfi að bæta við afskriftir sjóðsins af útlánum.

14.5.3 Endurmat eigna og skulda vegna ágreinings eða málaferla

Í skýringu 9 í ársreikningi Íbúðalánasjóðs fyrir árið 2012 kemur fram að hann eigi í ágreiningi við ALMC hf., LBI hf. og Glitni hf. vegna skuldabréfa og afleiðusamninga sem voru opnir við fall þeirra í október 2008 og mars 2009. Í skýringunni kemur fram að við fall viðskiptabankanna í október 2008 hafi sjóðurinn átt 16.620 milljóna króna kröfu á viðskiptabankana og skuldað þeim 5.342 milljónir króna vegna afleiðusamninga og skuldabréfa. Kröfurnar og skuldirnar eru að stórum hluta til komnar vegna lausafjárstýringar. Stjórnendur Íbúðalánasjóðs leggja mat á hversu mikils virði þessar kröfur og skuldir séu samkvæmt reikningsskilavenjum. Kröfurnar og skuldirnar eru bókfærðar á varfærnu mati á því hver niðurstaða ágreiningsmálanna verði.

Í skýringunni kemur fram að kröfur Íbúðalánasjóðs á þessa aðila séu bókfærðar á 3.413 milljónir króna og skuldir við sömu aðila bókfærðar á 6.600 milljónir. Ekkert kemur hins vegar fram um heildarfjárhæð krafna og skulda sjóðsins við þessa aðila eða hversu mikið tapið gæti orðið vegna þeirra, annað en að það geti orðið annað en sjóðurinn áætlar. Þrátt fyrir ítrekaðar fyrirspurnir gat sjóðurinn ekki veitt rannsóknarnefndinni frekari upplýsingar en fram koma í ársreikningnum.

Í sömu skýringu í ársreikningi fyrir árið 2011 koma fram ítarlegri upplýsingar. Þar kemur fram að Glitnir hafi gert kröfu um greiðslu á 5.776 milljónum króna en að skuldir við Glitni séu bókfærðar á 1.300 milljónir. Reynist niðurstaðan á versta veg fyrir Íbúðalánasjóð getur tap hans vegna kröfunnar því líklega orðið allt að 4.476 milljónir króna. Í skýringunni kemur einnig fram að ágreiningur sé um innstæður sjóðsins hjá Straumi fjárfestingarbanka (ALMC hf.) sem bókfærðar eru á 1.293 milljónir króna. Samkvæmt þessu má gera ráð fyrir að tap vegna þessa geti numið að hámarki 1.293 milljónum króna. Ekkert kemur hins vegar fram þar um ágreining við LBI hf. Alls má því áætla að viðbótartap vegna ágreinings við viðskiptabankana geti numið allt að 5.769 milljónum króna.

14.5.4 Uppgreiðslur útlána

Veruleg óvissa er uppi um hversu mikið tap Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslna útlána í framtíðinni getur orðið. Eins og fram kemur í kafla 11 hefur sjóðurinn verið nánast algerlega óvarinn gegn uppgreiðslum allt frá því í júlí 2004 og var það einnig í lok árs 2012 að undanskildu því neyðarúrræði að leggja sérstakt uppgreiðslugjald á útlán.

Til að fá efra mat á framtíðartapi vegna uppgreiðslna má líta á mismuninn á bókfærðu virði eigna og gangvirði skulda. Samkvæmt ársreikningi Íbúðalánasjóðs árið 2012 nam bókfært virði eigna hans í árslok 2012 alls 876 milljörðum króna, skuldir voru bókfærðar á 861 milljarð króna og bókfært eigið fé því um 15 milljarðar króna. Í skýringu 10 á bls. 27 í ársreikningnum kemur fram að gangvirði skulda sjóðsins hafi í lok árs 2012 numið 1.031 milljarði króna.

Ef öll útlán Íbúðalánasjóðs hefðu verið uppgreiðanleg án uppgreiðslugjalds og öll verðbréfaútgáfan á móti óinnkallanleg hefði mesta hugsanlega tap sjóðsins í lok árs 2012 vegna uppgreiðsluáhættu við þáverandi vaxtastig verið jafnt mismuninum á gangvirði og bókfærðu virði skulda eða 1.031 – 861 = 170 milljarðar króna. Hefðu allir lántakendur sjóðsins ákveðið 2. janúar 2013 að greiða upp lán sín (í samræmi við bókfært virði útlánanna) og hefði honum tekist að selja aðrar eignir á bókfærðu virði16 hefði hann setið uppi með 876 milljarða króna í reiðufé og á móti skuldir að gangvirði 1.031 milljarður króna. Raunveruleg eiginfjárstaða sjóðsins hefði því verið neikvæð um 155 milljarða króna (1.031 – 876) og tapið því 170 milljarðar króna. Mynd 14.13 sýnir eignir, skuldir og eigið fé sjóðsins bæði að bókfærðu virði og endurmetnu virði miðað við gangvirði skulda.

Þessi fjárhæð, 170 milljarðar króna, gæti verið ofmat á uppgreiðsluáhættu Íbúðalánasjóðs af tveimur ástæðum.

Í fyrsta lagi er hluti útlána sjóðsins aðeins uppgreiðanlegur gegn sérstöku gjaldi sem á að bæta honum fjárhagslegt tap sem hlýst af uppgreiðslunni. Í árslok 2012 námu þau útlán 141 milljarði króna eða um 16% af heildareignum. Í skýringu 26 í ársreikningi fyrir árið 2012 kemur fram að töluvert hafi verið um fyrirspurnir og mótmæli lántaka vegna uppgreiðslugjalds þessara útlána. Þar kemur jafnframt fram að ef uppgreiðslugjald þeirra útlána bryti í bága við lög þá gæti tjón sjóðsins vegna uppgreiðslna á öllum slíkum útlánum numið 10 milljörðum króna. Þetta virðist við fyrstu sýn vera vanmat á hugsanlegu tapi þar sem 16% af 170 milljarða tapi eru um 27 milljarðar króna. Þessi útlán eru hins vegar á lægri vöxtum en önnur útlán sjóðsins og tap vegna uppgreiðslna þeirra því ekki eins mikið og vegna uppgreiðslna annarra útlána. Fjárhæðin virðist samt sem áður heldur lág en er hins vegar eina matið á þessari fjárhæð sem fram kemur í ársreikningi Íbúðalánasjóðs og er því miðað við hana hér. Hún kemur til lækkunar á matinu hér að framan.

Í öðru lagi er hluti af skuldum Íbúðalánasjóðs innkallanlegur til jafns við uppgreiðslur á ákveðnum útlánum hans. Samkvæmt skýringu 20 í ársreikningi 2012 eru 35 milljarðar króna af skuldum sjóðsins, eða um 4% af heildarskuldum hans, innkallanleg húsbréf. Gangvirði húsbréfanna er metið hærra en uppgreiðsluvirði þeirra og má áætla að munurinn sé um 4–5 milljarðar króna.17 Sú fjárhæð kemur einnig til lækkunar á matinu hér að framan og er hér gert ráð fyrir að hún nemi 5 milljörðum króna.

Eitt mat á uppgreiðsluáhættu Íbúðalánasjóðs í lok árs 2012, þ.e. tapi vegna uppgreiðslna útlána, er því 155 milljarðar króna, sem eru 170 milljarðar að frádregnum 10 milljörðum vegna útlána með uppgreiðslugjald og 5 milljörðum vegna innkallanlegrar fjármögnunar sjóðsins. Þessi fjárhæð var þó ekki mesta hugsanlega tap hans vegna uppgreiðsluáhættu í árslok 2012. Tapið gat orðið meira hefði t.d. almenn vaxtalækkun átt sér stað fyrir eða samhliða uppgreiðslum. Meðaltími skulda sjóðsins var um 10 ár sem þýðir að 1% lækkun vaxta hefði aukið markaðsvirði skuldanna um rúm 10% eða rúma 100 milljarða króna. Fullar uppgreiðslur útlána og 1% lækkun vaxta 2. janúar 2013 hefðu því sem dæmi þýtt alls 255 milljarða króna tap.

Miðað við stöðu sjóðsins og vaxtastig í árslok 2012 var hugsanlegt tap hans vegna uppgreiðsluáhættu því allt að 155 milljarðar króna ef öll útlán hans hefðu þá verið greidd upp. Þar sem sjóðurinn yrði ekki fyrir frekara tapi af útlánum við þær aðstæður er það jafnframt mesta hugsanlega tap sjóðsins af útlánum miðað við stöðu hans og vaxtastig í lok árs 2012. Ekki verður frekara tap vegna útlána sem greidd eru upp. Að frádregnu 5 milljarða króna fyrirsjáanlegu vaxtatapi vegna lausafjárstýringar (sjá undirkafla 14.4.2), 27 milljarða króna fyrirsjáanlegu vaxtatapi vegna uppgreiðslna (sjá undirkafla 14.4.3) og óbókfærðu útlánatapi að fjárhæð 20 milljarðar króna (sjá undirkafla 14.5.2) nemur viðbótartap vegna uppgreiðslna því 103 milljörðum króna. Ef, svo dæmi sé tekið, aðeins helmingur útlánanna er greiddur upp má áætla að tapið væri um helmingur af 103 milljörðum eða tæpir 52 milljarðar króna.

Skv. 2. mgr. 23. gr. laga nr. 44/1998 um húsnæðismál hefur Íbúðalánasjóður reyndar heimild, með atbeina ráðherra, til að leggja sérstakt uppgreiðslugjald á útlán sín sem jafnar út muninn á uppgreiðsluvirði útláns og markaðsvirði sambærilegs íbúðabréfs. Heimildin var sett í lög sem neyðarúrræði ef uppgreiðslur ógnuðu stöðu sjóðsins. Með því að beita þessari heimild getur hann varið sig nánast að fullu gegn tapi af uppgreiðslum.

14.6 Nánari skipting á tapi

Hér að framan var tapi Íbúðalánasjóðs á árunum 1999–2012 og hugsanlegu framtíðartapi miðað við stöðu hans í árslok 2012 skipt niður á fjóra liði: fullnustueignir, útlán, lausafjárstýringu og uppgreiðslur o.fl. Í þessum undirkafla er farið yfir nánari skiptingu tapsins í hverjum lið. Tap vegna fullnustueigna og útlána er tekið saman sem ein heild og kallað útlánatap.

14.6.1 Skipting útlánataps

Hér á undan hafa verið færð rök að því að Íbúðalánasjóður hafi á árunum 1999–2012 að hámarki tapað útlánum að fjárhæð 86 milljarðar króna á verðlagi ársins 2012. Hér er bæði talið það tap sem hefur verið fært til bókar (57 milljarðar) og áætlað tap (29 milljarðar). Tap á fullnustueignum (18 milljarðar alls) er með í þessari tölu enda eru þær komnar til vegna útlána. Ef ætlunin er að skýra tapið verður að skoða hvar fé hefur tapast. Hér á eftir er útlánatapi skipt eftir því:

1. Hvenær lán var veitt. Ef fleiri en eitt lán tapast vegna sömu íbúðar er miðað við fyrsta lán.
2. Hvert var lánað. Landinu er skipt í höfuðborgarsvæði, grannsvæði Reykjavíkur, Mið-Austurland, og aðra landshluta.
3. Hvort lánað var til heimila eða fyrirtækja og félagasamtaka. Í seinni flokknum eru leigufélög í einkaeigu, húsnæðissamvinnufélög, félagsbústaðir sveitarfélaga, skólar og hjúkrunarheimili.

Matið er reist á gögnum frá Íbúðalánasjóði, sem veita misgóða hugmynd um skiptinguna. Matið sjálft má því aðeins taka sem vísbendingu.

14.6.1.1 Skipting útlánataps eftir lántökuári

Í töflu 14.9 má sjá áætlað hámarkstap af útlánum Íbúðalánasjóðs eftir lántökuári. Viðmiðið er ekki hvenær tapið uppgötvaðist, eða hvenær það var bókfært, heldur hvenær þau lán voru veitt, sem síðar töpuðust. Matið er byggt á upplýsingum um íbúðir sem sjóðurinn hefur keypt á uppboðum en þær voru flokkaðar eftir því hvenær fyrst var lánað til þeirra. Tapshlutfallið er að fullu áætlað síðustu árin. Rétt er að setja þann fyrirvara við tölur um útlánatap að inni í þeim eru vextir fram að þeim degi þegar lán var gert upp, eða fram til 2012 ef það hefur ekki verið gert upp, en tölur um lánveitingar eru án vaxta. Af þeim sökum er hlutfall tapaðra lána af heildarlánum hærra en ella væri. Þá er rétt að hafa í huga að yfirleitt er áður leitað annarra úrræða en uppboða þegar lán komast í vanskil. Þess vegna líða oft nokkur ár frá fyrstu vanskilum þangað til íbúðir fara á uppboð. Af þessu leiðir að þegar útlánatap er metið með því að skoða uppboðsíbúðir er ekki ólíklegt að það sé vanáætlað seinni árin. Einnig er rétt að vekja athygli á því að það er mikilvæg forsenda að afskriftaþörf af lánum sjóðsins hafi reynst rétt metin þegar hann var stofnaður, árið 1999.

Samkvæmt matinu má rekja tvo þriðju hluta af útlánatapi sjóðsins til lána sem voru veitt á árunum 2005–2008. Þrjár meginástæður eru fyrir slæmum heimtum af þessum lánum:

1. Lán sjóðsins voru að hámarki 90% af kaupverði húsnæðis frá október 2004 til apríl 2006, þegar hámarkið var lækkað í 80%. Hlutfallið fór aftur í 90% frá mars til júlí 2007. Fram til 2004 var hámarkið miklu lægra á almennum lánum. Hámarksfjárhæð lána hækkaði einnig mikið í lok árs 2004.18 Þegar lán eru há má lítið bera út af ef veð eiga að duga fyrir þeim.
2. Húsnæðisverð hækkaði mikið að raungildi árið 2005 og síðan nokkuð árin á eftir. Það tók síðan að lækka hratt árið 2008. Hámark lána til íbúðakaupa er miðað við kaupverð, sem fyrr segir (auk fjárhæðarmarka). Þegar húsnæðisverð er óvenjuhátt eru lán sjóðsins því há að öðru jöfnu og hætta á tapi meiri en vant er.
3. Á árunum 2005–2008 var mikið lánað til smíði leiguíbúða víða um land. Mikið hefur tapast af þeim lánum.

Með því að bera saman tölur um heildarlánveitingar og fjölda lána má reikna út meðallán sjóðsins. Meðallánið hækkaði um rúm 35% að raungildi frá 2004 til 2005 (sjá mynd 14.14). Geta má þess að hér er litið svo á að viðbótarlán, sem veitt voru fram til 2004, séu ekki sérstök lán.19 Meðallánið hélst hátt næstu ár miðað við vísitölu neysluverðs. Lán sjóðsins hækkuðu meira en íbúðaverð frá 2004 til 2005, en þau lækkuðu fljótt aftur á þeim mælikvarða. Þar sem lán sjóðsins voru hæst hlutfall af íbúðaverði árið 2005 mætti búast við að mest hefði tapast af þeim lánum sem þá voru veitt, að öðru óbreyttu. Sú virðist þó ekki hafa orðið raunin. Að því er virðist tapaðist hæst hlutfall af lánum sem veitt voru á árunum 2006–2009.

Sérstaka athygli vekur hve mikið virðist hafa tapast af lánum ársins 2009 þegar húsnæðisverð hafði lækkað mikið. Út af fyrir sig hefði það átt að draga úr áhættu lánanna. Á hinn bóginn var þá skammt liðið síðan viðskiptabankarnir hrundu og kaupmáttur launa hafði dregist mikið saman. Víða reyndist erfitt að selja nýjar íbúðir. Í ljósi efnahagsástandsins hefði ef til vill mátt búast við að sjóðurinn héldi að sér höndum í lánveitingum á þessum tíma.

14.6.1.2 Skipting útlánataps eftir landshlutum

Í töflu 14.10 má sjá áætlaða skiptingu útlánataps eftir landshlutum. Stuðst er við tvær vísbendingar. Í fyrsta lagi er horft á tap af íbúðum sem sjóðurinn hefur eignast á uppboðum. Í öðru lagi er horft á skiptingu vanskila eftir landshlutum.

Almennt má segja að minna hafi tapast af lánum á höfuðborgarsvæðinu en utan þess. Það kann að koma á óvart. Talað hefur verið um að kreppan sem skall á 2008 sé höfuðborgarkreppa. Bankarnir sem féllu voru þar en sjávarútvegur, sem er mest stundaður utan höfuðborgarsvæðisins, blómstraði eftir fall krónunnar. Húsnæðisverð lækkaði um þriðjung að raungildi á höfuðborgarsvæðinu frá 2007 til 2010. En ef marka má tölur þjóðskrár lækkaði húsnæðisverð litlu minna víða utan þess (á Vestfjörðum og Norðurlandi lækkaði húsnæði þó minna í verði). Meira en tveir þriðju af þeim lánum, sem áætlað er að Íbúðalánasjóður hafi tapað að hámarki, töpuðust utan höfuðborgarsvæðisins. Einkum eru tvær skýringar á því. Í fyrsta lagi eru íbúðir almennt dýrari á höfuðborgarsvæðinu. Þar reynir því meira á fjárhæðarmörk á útlánum sjóðsins en annars staðar. Lán hans verða þá lægra hlutfall af kaupverði og veð eru ekki eins viðkvæm fyrir verðlækkunum. Í öðru lagi skiptir máli að hlutur höfuðborgarsvæðisins í lánveitingum sjóðsins minnkaði eftir að bankarnir fóru að lána í stórum stíl á þeim markaði árið 2004. Húsnæðisverð var hæst á árunum eftir 2004 og þau lán sem sjóðurinn veitti þá reyndust hættulegust. Þessi lán voru að stórum hluta veitt til staða sem eru utan höfuðborgarsvæðisins.

Sem fyrr segir hafa almennt ekki verið góðar heimtur af íbúðalánum utan höfuðborgarsvæðisins, en á tveimur svæðum hafa lán skilað sér óvenju illa; grannsvæði Reykjavíkur og Mið-Austurland. Grannsvæði Reykjavíkur eru hér talin Suðurnes, Akranes, Hveragerði, Ölfus og Árborg en Mið-Austurland nær yfir svæðið frá Fljótsdalshéraði suður í Breiðdal. Í báðum þessum landshlutum var mikið byggt fram að því að bankarnir hrundu. Mikið var lánað til leigufélaga en lélegar heimtur hafa verið af lánum til þeirra. Talið er að allt að fjórðungi lána til þessara svæða hafi tapast. Einkum munar um lán til grannsvæða Reykjavíkur en meira en 40% af áætluðu útlánatapi sjóðsins má rekja til lána þangað. Hlutfall íbúða sem enduðu á nauðungaruppboði var sérstaklega hátt í Reykjanesbæ og í Árborg, en mest var lánað til Reykjanesbæjar. Lán til Mið-Austurlands tengdust smíði álvers í Reyðarfirði. Þörf fyrir nýjar íbúðir á svæðinu reyndist ofmetin, en að auki var byggt langt umfram metna þörf. Fjallað er um lán til Reykjanesbæjar og Mið-Austurlands í 13. kafla skýrslu rannsóknarnefndarinnar.

Rétt er að ítreka að hér er rætt um líklegt hámark á útlánatapi Íbúðalánasjóðs. Íbúðir sjóðsins í Reykjanesbæ og á Austurlandi eru færðar niður sérstaklega um 3½–4 milljarða króna í samræmi við það sem fram kemur í fráviksdæmi í kaflanum um endurmat fullnustueigna hér að framan. Íbúðir sjóðsins voru af þessu tilefni færðar niður um 3 milljarða króna í Reykjanesbæ, umfram það sem ella hefði verið, og íbúðir á Austurlandi um tæpan milljarð króna.

14.6.1.3 Skipting útlánataps milli heimila og lögaðila

Á árunum 1999–2012 hafa lánveitingar Íbúðalánasjóðs til fyrirtækja og félagasamtaka (lögaðila) reynst mun áhættusamari en lánveitingar til heimila. Gróflega má ætla að af líklegu hámarkstapi Íbúðalánasjóðs tengist 36 milljarðar króna lánum til fyrirtækja og félagasamtaka (lögaðila) en 50 milljarðar króna hafi tapast af lánum til heimila. Þetta eru um 20% af lánum til félaga og félagasamtaka en um 6% af lánum til heimila sé hvort tveggja reiknað á verðlagi 2012.20

Skipting taps á milli heimila og lögaðila er áætluð út frá tveimur aðalheimildum. Annars vegar er horft á upplýsingar um íbúðir sem sjóðurinn hefur keypt á uppboðum. Hins vegar eru vanskil lánþega skoðuð.

Sjóðurinn hefur tapað á lánveitingum til félaga og samtaka af öllu tagi. Hann hefur meðal annars tapað á lánum til námsmannaíbúða, sveitarfélaga og húsnæðissamvinnufélaga. Langmest í krónum talið er þó tap á lánum til leigufélaga í einkaeign sem fengu mikið lánað um miðjan fyrsta áratug aldarinnar. Sem hlutfall af útlánum er tapið mest af lánum til byggingarverktaka og því næst af lánum til leigufélaga en verktakar fengu mun minna lánað en leigufélögin.

Sem fyrr segir virðist sem enginn lánaflokkur hafi kostað Íbúðalánasjóð jafnmikið og leiguíbúðalánin. Nokkrar ástæður eru fyrir því. Í fyrsta lagi var lánshlutfall til leiguíbúða hærra en á almennum lánum sjóðsins fram á seinni hluta árs 2004, eða 90%, í stað 65–70%. Árið 2006 ákvað félagsmálaráðherra að lækka lánshlutfall á leiguíbúðalánum í 80% af byggingarkostnaði21 en áfram var haldið að lána fyrir 90% af byggingarkostnaði á grunni gamalla lánsloforða. Í öðru lagi var lánshlutfall til nýsmíði miðað við byggingarkostnað, en ekki markaðsverð íbúðar (fasteignamat) eins og þegar lánað var til kaupa á gömlu húsnæði. Leigufélög létu smíða mestallt húsnæði sitt. Víða úti um land var fasteignaverð miklu lægra en í höfuðborginni og oft var það lægra en nam kostnaði við að byggja ný hús. Lán gátu því verið meira en 90% af markaðsverði húsnæðis. Litla verðlækkun eða enga þurfti þá til þess að veð sjóðsins dygðu ekki fyrir því sem hann hafði lánað. Í þriðja lagi voru litlar kröfur gerðar um eigið fé leigufélaga og ekki alltaf gengið eftir því að félögin stæðust þær kröfur sem gerðar voru. Þetta var hættulegt fyrir fjárhag sjóðsins. Hann gat ekki sótt mikið fé til félaga sem lítið fé var í en auk þess jók þetta hættuna á að lagt væri í hæpnar fjárfestingar. Þeir sem ekki áttu mikið undir því að fjárfestingar reyndust farsælar töldu sig ekki þurfa að leggja í miklar markaðsrannsóknir áður en hafist var handa.

Færa má rök að því að alla jafna sé tekin meiri áhætta með því að lána fyrirtækjum en heimilum ef eiginfjárstaða fyrirtækjanna er ekki þeim mun betri. Ef húsnæðisverð hrynur dragast tekjur leigufélaga og byggingarverktaka mjög saman. Þau hafa oftast nær ekki tekjur af öðru en húsnæði. Flest heimili hafa hins vegar tekjur úr öðrum áttum. Þeir sem sjá fyrir heimilum reyna yfirleitt allt sem þeir geta til þess að standa í skilum með vexti og afborganir, því að vanskil geta haft alvarlegar afleiðingar fyrir þá um langa framtíð. Illa stödd hlutafélög eru hins vegar lýst gjaldþrota án þess að það skaði eigendur þeirra til langframa. Þetta er væntanlega skýringin á því að lengst af hefur verið krafist bankaábyrgða af lánum til byggingarverktaka. Í ljósi reynslunnar má íhuga hvort ekki hefði verið ástæða til þess að krefja einnig leigufélög og jafnvel fleiri félög og félagasamtök um bankaábyrgðir. Ábyrgðir banka dugðu að vísu stundum skammt, en þær komu samt að gagni, því að sumum var neitað um slíka ábyrgð.

14.6.1.4 110%-leið

Í ársreikningi sjóðsins fyrir árið 2010 voru 22.762 milljónir króna færðar í virðisrýrnun vegna 110%-leiðarinnar eða um 25 milljarðar króna á verðlagi ársins 2012. Mun minna var þó sótt í úrræðið en búist hafði verið við. Í ársreikningi sjóðsins fyrir 2011 kemur fram að gert sé ráð fyrir að endanleg niðurfærsla vegna 110%-leiðarinnar verði nálægt 7.800 milljónum króna, sem jafngildir um 8 milljörðum króna á verðlagi ársins 2012.

14.6.1.5 Lánssamningar við banka

Þegar uppgreiðslur lántaka hjá Íbúðalánasjóði voru sem mestar, í lok árs 2004 og framan af ári 2005, gerði hann lánssamninga við banka og sparisjóði sem voru með einum eða öðrum hætti tengdir greiðsluflæði af tilteknum hluta af útlánum þeirra. Íbúðalánasjóður bar yfirleitt alla áhættu af útlánunum og hefur því orðið fyrir tapi vegna þeirra. Tap vegna þessara lána hefur ekki verið aðgreint frá öðrum lánum í bókhaldi sjóðsins.

Útlánin sem sjóðurinn tók áhættu á með þessum hætti fóru ekki í gegnum sama útlánaferli og hefðbundin útlán sjóðsins. Sjóðurinn framkvæmdi ekki greiðslumat á lántakendum og í einhverjum tilvikum voru veðhlutföll og/eða lánsfjárhæðir hærri en lánareglur sjóðsins kváðu á um. Þessi útlán voru því almennt áhættusamari en önnur útlán sjóðsins og eðlilegt að gera ráð fyrir að útlánatap vegna þeirra hafi síst reynst lægra en af öðrum útlánum. Að auki er ekki hægt að útiloka að bankarnir og sparisjóðirnir hafi haft tilhneigingu til að halda hinum betri útlánum sínum utan þessara lánssamninga, og að því hafi enn áhættusamari útlán en ella valist að baki lánssamningunum. Í kafla 9.12 er fjallað um þetta og lánssamningana í heild.

14.6.2 Skipting taps vegna lausafjárstýringar

14.6.2.1 Lánshæfistengd skuldabréf

Íbúðalánasjóður keypti í lok árs 2007 og í upphafi árs 2008 sjö lánshæfistengd skuldabréf (e. credit linked notes, CLN) útgefin af Straumi fjárfestingarbanka hf. og Glitni banka hf., öll með áhættu á Kaupþing banka hf. Lánshæfistengd skuldabréf eru skuldabréf sem bera mótaðilaáhættu á annan aðila en útgefanda skuldabréfsins (sjá rammagrein 14.1). Þar sem skuldabréfin bera áhættu á annan aðila en útgefandann, til viðbótar við hefðbundna mótaðilaáhættu á útgefandann, bera þau yfirleitt hærri vexti en hefðbundin skuldabréf sama útgefanda.

Kaup Íbúðalánasjóðs á lánshæfistengdum skuldabréfum

Í töflu 14.12 eru teknir saman helstu skilmálar lánshæfistengdu skuldabréfanna sem Íbúðalánasjóður keypti.

Skuldabréfin báru öll vexti sem ákvörðuðust af íslenskum millibankavöxtum, svokallaða REIBOR vexti, að viðbættu vaxtaálagi sem tilgreint er í töflunni.

Lítum nánar á fjórða skuldabréfið í töflunni, útgefið af Straumi með höfuðstól kr. 6.413.639.600. Á kaupdegi, 14. janúar 2008, greiddi Íbúðalánasjóður Straumi höfuðstól skuldabréfsins. Í staðinn átti Íbúðalánasjóður að fá samkvæmt skuldabréfinu hálfsárslegar vaxtagreiðslur sem næmu 6 mánaða REIBOR vöxtum (millibankavöxtum) að viðbættu 2,95% vaxtaálagi, allt til lokagjalddaga hinn 14. nóvember 2011, rúmum þremur árum seinna. Á lokagjalddaga átti Straumur að endurgreiða Íbúðalánasjóði höfuðstól skuldabréfsins. Að öllu óbreyttu hefðu greiðslur af skuldabréfinu orðið þær sem sýndar eru í töflu 14.13.

Hins vegar fékk Íbúðalánasjóður aðeins fyrstu greiðsluna greidda samkvæmt þessari greiðsluáætlun, vaxtagreiðslu að fjárhæð 564 milljónir króna. Ástæðan er sú að greiðslur Straums af skuldabréfinu voru háðar því að Kaupþing lenti ekki í greiðsluvandræðum. Kæmi til svokallaðs lánshæfisatburðar (e. credit event) hjá Kaupþingi áttu frekari greiðslur Straums af skuldabréfinu að falla niður að því undanskildu að við lánshæfisatburðinn fengi Íbúðalánasjóður greitt sem næmi markaðsvirði skuldabréfs, útgefins af Kaupþingi, eftir lánshæfisatburðinn.

Þar sem Kaupþing fór í greiðslustöðvun hinn 8. október 2008 varð þetta ákvæði skuldabréfsins virkt og samkvæmt skilmálum bréfsins hefðu heildargreiðslur af skuldabréfinu þá átt að vera þær sem sýndar eru í töflu 14.14.

Ástæða þessa greiðsluflæðis er sú að eftir greiðslustöðvun Kaupþings var markaðsverðmæti skuldabréfa Kaupþings 6,625% af höfuðstól.22 Samkvæmt skilmálum bréfsins átti að gera þau upp í reiðufé (en ekki með afhendingu) og því átti Íbúðalánasjóður að fá lokagreiðslu sem nam 6,625% af höfuðstól skuldabréfsins, eða 425 milljónir króna, í stað fullrar greiðslu höfuðstóls. Við réttar efndir af skuldabréfinu hefði tap Íbúðalánasjóðs vegna skuldabréfsins því numið 93,375% af höfuðstól, eða rétt tæpum 6 milljörðum króna. Það sama gilti um öll önnur lánshæfistengd skuldabréf í eigu Íbúðalánasjóðs, og því hefði tap sjóðsins vegna greiðslustöðvunar Kaupþings átt að nema 93,375% af heildarhöfuðstól bréfanna, eða um 11,4 milljörðum króna.

Uppgjör lánshæfistengdra skuldabréfa Íbúðalánasjóðs á Straum var hins vegar ekki með þessum hætti. Ástæða þess var að við uppgjör lánshæfistengdu skuldabréfanna, eftir greiðslustöðvun Kaupþings, fór Íbúðalánasjóður í viðskipti við Straum fjárfestingarbanka sem sjóðurinn hagnaðist um 3,2 milljarða króna á.

Uppgjör lánshæfistengdra skuldabréfa Straums

Eftir greiðslustöðvun Kaupþings, í byrjun október 2008, var Straumur fjárfestingarbanki í verulegum lausafjárvandræðum og stjórnendur bankans beittu ýmsum ráðum til að forðast greiðsluþrot. Í þeirri viðleitni voru þeir tilbúnir til að greiða mikið fyrir aðgengi að lausafé. Vegna þessa buðu þeir Íbúðalánasjóði að fara í flókin viðskipti við uppgjör lánshæfistengdu skuldabréfanna í eigu Íbúðalánasjóðs sem útgefin voru af Straumi, viðskipti sem gætu leitt til þess að tap Íbúðalánasjóðs af skuldabréfunum yrði minna en ella. Skuldabréfin voru gerð upp hinn 14. október 2008,23 og í stuttu máli fólst uppgjörið í eftirfarandi viðskiptum milli Straums og Íbúðalánasjóðs:24

1. Straumur keypti lánshæfistengdu skuldabréfin af ÍLS á fullu verði, alls 9,8 milljarða króna.
2. Straumur keypti af ÍLS þrjá flokka íbúðabréfa (HFF24, HFF34 og HFF44) að markaðsvirði 10 milljarðar króna fyrir 5,1 milljarða.
3. Íbúðalánasjóður lagði andvirði lánshæfistengdu skuldabréfanna (9,8 milljarða), markaðsvirði íbúðabréfanna (10 milljarða) og 2 milljarða að auki, alls tæpa 22 milljarða króna, á innlánsreikning hjá Straumi á lágum vöxtum.

Afkomu Íbúðalánasjóðs vegna þessa uppgjörs má sundurliða með eftirfarandi hætti:

Vegna þessara viðskipta varð tap Íbúðalánasjóðs af lánshæfistengdu skuldabréfunum því einungis um 6,2 milljarðar króna í stað 9,4 milljarða. Að auki var tap ÍLS vegna lægri vaxta ekki bókfært strax hjá sjóðnum, og því nam bókfært tap einungis 5,2 milljörðum. Með viðskiptunum útvegaði Straumur sér 17 milljarða króna af lausafé25 og greiddi fyrir það um 3,2 milljarða.

Fljótt á litið virðist þetta uppgjör hafa verið Íbúðalánasjóði mjög hagfellt. Hann hagnaðist um 3,2 milljarða króna á viðskiptum sem virðast bera í sér litla áhættu. Með viðskiptunum tók hann hins vegar aukna mótaðilaáhættu á Straum fjárfestingarbanka, að fjárhæð 22 milljarðar króna. Áhættan var í formi innlána, og því forgangskrafa á Straum samkvæmt þá nýsettum neyðarlögum, og krafan hefði því fengist greidd á undan almennum kröfum á Straum. Að auki hafði ríkisstjórnin lýst yfir fullri ábyrgð ríkissjóðs á öllum innlánum í íslenskum bönkum. Ábyrgðaryfirlýsing ríkisstjórnarinnar hafði þó í raun engin fjárhagsleg áhrif fyrir ríkissjóð sem eiganda og ábyrgðaraðila á öllum skuldum ÍLS þar sem tap vegna tapaðra innlána yrði samkvæmt yfirlýsingunni bætt upp af ríkissjóði. Skaðinn hefði því lent á ríkissjóði hvort sem hann bæri ábyrgð á innstæðum eða ekki.

Hinn 9. mars 2009, tæpum fimm mánuðum eftir uppgjör skuldabréfanna, var Straumur fjárfestingarbanki yfirtekinn af Fjármálaeftirlitinu og í kjölfarið tekinn til slitameðferðar. Innlán Íbúðalánasjóðs voru þá enn 22 milljarðar króna og var sjóðurinn stærsti innlánseigandinn hjá Straumi.26 Slitastjórn Straums rifti ofangreindum viðskiptum sem óeðlilegu uppgjöri skulda og er það riftunarmál fyrir dómstólum þegar þetta er skrifað. Nettókrafa Straums, nú ALMC hf., er að ÍLS endurgreiði ofangreinda 3,2 milljarða króna. Nái krafa ALMC fram að ganga verður endanlegt tap ÍLS af lánshæfistengdu skuldabréfunum á Straum 9,4 milljarðar króna og heildartap hans vegna lánshæfistengdra skuldabréfa því 11,4 milljarðar króna.

Samtals hefur sjóðurinn því þegar bókfært 8,2 milljarða króna tap vegna þessara fjárfestinga, 7,2 milljarða sem virðisrýrnun og um einn milljarð sem lægri hreinar vaxtatekjur. Þá gæti hann tapað allt að 3,2 milljörðum króna til viðbótar vegna ágreinings um uppgjör skuldabréfanna við ALMC hf.

14.6.2.2 Viðskipti við verðbréfasjóði

Íbúðalánasjóður átti viðskipti við ýmsa verðbréfasjóði á tímabilinu frá 3. október 2006 til 29. október 2008. Tafla 14.17 sýnir umfang viðskiptanna, afkomu þeirra og skiptingu þeirra milli rekstraraðila og verðbréfasjóða. Töflunni er raðað í tímaröð síðustu viðskipta ÍLS við hvern verðbréfasjóð.

Taflan sýnir að hagnaður var af viðskiptum Íbúðalánasjóðs við flesta verðbréfasjóðina og í heildina var hagnaður af þessum viðskiptum um 560 milljónir króna á rúmlega tveggja ára tímabili. Ein leið til að meta ávöxtun af þessum viðskiptum í heild er að reikna svokallaða innri ávöxtun þeirra (e. internal rate of return), en það eru þeir föstu vextir yfir allt tímabilið sem hefðu gefið sömu ávöxtun og viðskiptin gerðu í heild. Dæmið er þá sett upp þannig að allar upphæðir, sem notaðar voru til að kaupa í verðbréfasjóðum, hefðu í staðinn verið settar á ákveðna vexti í jafn langan tíma í hverju tilfelli og þær voru bundnar í verðbréfasjóðum. Síðan er reiknað hvað þessir vextir hefðu þurft að vera háir til að ná 560 milljóna króna ávöxtun yfir tímabilið. Niðurstaðan er að innri ávöxtun viðskiptanna var 9,6% á ársgrundvelli. Til samanburðar voru vextir á 7 daga innstæðubréfum í Seðlabanka Íslands að meðaltali um 13,8% á ársgrundvelli á sama tímabili.27 Í þeim samanburði tókust þessi viðskipti því ekki vel.

Mynd 14.15 sýnir heildarumfang viðskipta Íbúðalánasjóðs við verðbréfasjóði og uppsafnaðan hagnað þeirra yfir tímabilið. Sjóðurinn hóf viðskipti við verðbréfasjóði hinn 3. október 2006 með kaupum á Markaðsbréfum Landsbankans fyrir tæpa 3 milljarða króna. Hann átti bréfin í aðeins þrjár vikur og seldi þau þá með um 60 milljóna króna tapi. Stuttu síðar, 8. nóvember 2006, fjárfesti hann í Peningabréfum Landsbankans fyrir 2 milljarða og átti þau bréf líka í þrjár vikur en seldi þá með um 13 milljóna króna hagnaði. Tap ársins 2006 vegna viðskipta við verðbréfasjóði nam því um 47 milljónum króna. Sjóðurinn átti síðar talsvert meiri viðskipti með Peningabréf Landsbankans og í töflu 14.17 kemur fram að í heildina tapaði hann 125 milljónum króna á þeim viðskiptum.

Sjóðurinn átti ekki frekari viðskipti við verðbréfasjóði fyrr en í apríl árið 2007 en þá hóf hann stórfelld viðskipti við ýmsa verðbréfasjóði og þegar mest lét var heildarstaða sjóðsins í slíkum sjóðum um 9,5 milljarðar króna. Sjóðurinn seldi nánast alla eign sína fyrir lok árs 2007 og var með einungis um 800 milljónir króna í verðbréfasjóðum í árslok 2007. Hagnaður af þessum viðskiptum á árinu 2007 nam tæpum 700 milljónum króna.

Framan af ári 2008 voru viðskipti sjóðsins við verðbréfasjóði tiltölulega lítil en í ágúst það ár jók hann viðskiptin aftur og um miðjan september náði heildarstaðan rúmum 5 milljörðum króna. Sjóðurinn minnkaði stöðuna aftur fyrir lok september og var hún aðeins milljarður króna í lok september. Síðustu viðskipti sjóðsins við verðbréfasjóði reyndust hins vegar afdrifarík en hinn 2. október jók hann eign sína í Peningabréfum Landsbankans með kaupum fyrir milljarð króna. Á þeim viðskiptum tapaði hann 325 milljónum þegar Peningabréfin voru gerð upp í lok október 2008. Sjóðurinn hafði áður hagnast um 200 milljónir á viðskiptum með Peningabréf Landsbankans og var heildartap vegna þeirra á öllu tímabilinu því 125 milljónir eins og fram kemur í töflunni.

14.6.2.3 Erlend skuldabréf

Hinn 3. ágúst árið 2005 keypti Íbúðalánasjóður skuldabréf útgefin af tveimur bandarískum fjárfestingarbönkum, Morgan Stanley (skuldabréfið MWD 4,75% 04/01/14) og Goldman Sachs (GS 07/22/15), að nafnverði 30 milljónir dala hvort bréf, alls 60 milljónir dala eða jafnvirði um 3.900 milljóna króna. Sama dag gerði sjóðurinn gjaldmiðlaskiptasamning við Íslandsbanka um 60 milljónir dala sem varði sjóðinn gegn breytingum á gengi bandaríkjadals gagnvart íslenskri krónu. Hann seldi skuldabréfin tæpu ári síðar, 6. júní 2006, fyrir alls 4.204 milljónir króna. Ekki liggur fyrir nákvæmt kaupverð bréfanna en ekki er að sjá að sjóðurinn hafi tapað á þessum viðskiptum.

14.6.3 Skipting taps vegna uppgreiðslu útlána o.fl.

14.6.3.1 Tap af skiptum húsbréfa í íbúðabréf

Stóran hluta af tapi Íbúðalánasjóðs vegna uppgreiðslna má án efa rekja allt aftur til þess er hann skipti stórum hluta af útistandandi húsbréfum fyrir íbúðabréf. Rækilega er farið yfir skiptin í kafla 9.6 en í kafla 9.7 er tap vegna skiptanna m.a. metið. Niðurstaðan þar er að tapið hafi numið um 13 milljörðum króna á árunum 2004 til 2006 sem er um 21 milljarður á verðlagi ársins 2012. Hér að framan var áætlað að bókfært tap vegna þegar orðinna uppgreiðslna næmi um 27 milljörðum króna og að fyrirséð tap vegna þeirra væri aðrir 27 milljarðar, alls um 54 milljarðar á verðlagi ársins 2012. Stóran hluta taps vegna uppgreiðslna má því líklega rekja allt aftur til skiptanna.

14.6.3.2 Tap vegna reiknivillu í skiptiútboði húsbréfa

Íbúðalánasjóður gerði einfalda reiknivillu í skiptiútboðinu í júlí 2004 þegar útistandandi húsbréfum og húsnæðisbréfum var skipt fyrir íbúðabréf. Villan fólst í því að reikna ávöxtunarkröfu nýju íbúðabréfanna miðað við hálfsárslega vaxtavexti og bera hana saman við ávöxtunarkröfu hús- og húsnæðisbréfa miðað við árlega vaxtavexti. Vegna þessa tapaði sjóðurinn um 1.500 milljónum króna að núvirði árið 2004. Tapið var hins vegar ekki bókfært í reikningum sjóðsins árið 2004 heldur hefur það komið fram í ársreikningum á hverju ári síðan þá sem lægri hreinar vaxtatekjur en ella hefði orðið og mun það halda áfram allt til ársins 2044.

Mistök við útreikning skiptaverðs íbúðabréfa

Íbúðalánasjóður gaf eigendum hús- og húsnæðisbréfa kost á að skipta þeim fyrir íbúðabréf í skiptiútboðinu í júlí 2004. Húsnæðisbréfin voru ekki innkallanleg eins og húsbréfin og voru því mjög sambærileg við hin nýju íbúðabréf sem voru ekki heldur innkallanleg. Við skiptin þurfti sjóðurinn að taka afstöðu til þess hversu mikils virði nýju íbúðabréfin væru í samanburði við húsnæðisbréfin, þ.e.a.s. hvort ávöxtunarkrafan, sem ákvarðar verðið á skuldabréfum, ætti að vera nákvæmlega sú sama eða ekki. Sjóðurinn ákvað að bjóða skiptin á þeim kjörum að íbúðabréfin yrðu á 0,02% (2 punkta) lægri ávöxtunarkröfu, og þar með hærra verði, en húsnæðisbréfin og var þá vísað til þess að íbúðabréfin væru seljanlegri, og því betri fyrir fjárfesta, þar sem þau væru í stærri flokkum, skráð í alþjóðlegri uppgjörsmiðstöð o.fl. Hins vegar varð niðurstaðan sú, vegna reiknivillunnar, að ÍLS afhenti íbúðabréfin á of lágu verði. Í stað þess að verð þeirra tæki mið af tveggja punkta lægri ávöxtunarkröfu varð reyndin sú að þau voru afhent á verði sem samsvaraði tveggja punkta hærri ávöxtunarkröfu en var á húsnæðisbréfunum, og því á lægra verði en húsnæðisbréfin. Sjóðurinn ætlaði að spara sér 750 milljónir með þessu frádragi, en vegna mistakanna greiddi hann 750 milljónum meira í skiptunum, svo heildartapið var um 1.500 milljónir.

Þessi mistök virðast hafa orðið vegna misskilnings á áhrifum mislangs tíma milli vaxtagreiðslna.

Eins og fram kemur í rammagrein 9.12 var ávöxtunarkrafa íbúðabréfa í skiptiútboðinu ákvörðuð með línulegri brúun á ávöxtunarkröfu húsnæðisbréfanna sem var 4,040% fyrir IBN 20 og 3,942% fyrir IBN 38. Slík brúun gaf að bréf sem hefðu gjalddaga 15. febrúar 2024 ættu að hafa ávöxtunarkröfuna 4,018%. Íbúðabréfin HFF 24, sem höfðu einmitt þennan gjalddaga, áttu því að vera með þessa ávöxtunarkröfu að frádregnum tveimur punktum eða 3,998%.

Til að reikna virði íbúðabréfs í flokki HFF 24 hinn 7. júlí 2004 þarf að núvirða allar greiðslur af bréfinu með ávöxtunarkröfunni 3,998%. Slík núvirðing gefur núvirðið 99,709 fyrir bréf að nafnvirði 100, sjá rammagrein 9.12. Íbúðalánasjóður fékk hins vegar núvirðið 99,378 sem samsvarar ávöxtunarkröfunni 4,038%. Hún er því 4 punktum hærri.

Mistökin lágu í því að sjóðurinn reiknaði ávöxtunarkröfu á íbúðabréfin miðað við hálfsárslega vaxtavexti en ávöxtunarkröfu á hús- og húsnæðisbréfin miðað við árlega vaxtavexti. Ávöxtunarkrafan á íbúðabréf í skiptunum var um 4%. Hálfsársleg ávöxtunarkrafa upp á 4% jafngildir árlegri ávöxtunarkröfu upp á (1 + 2%) * (1+ 2%) – 1 = 4,04%, eða 4 punktum hærri. Það sem átti að verða 2ja punkta yfirverð fyrir íbúðabréfin varð því 2ja punkta undirverð.

Íbúðalánasjóður afhenti því íbúðabréfin á lægra verði en hann ætlaði og tapaði þannig mismuninum. Nú hafa þessi hagstæðu kjör væntanlega haft þau áhrif að enn fleiri en ella ákváðu að skipta sínum bréfum, en ef gert er ráð fyrir að umfang skiptanna hefði engu að síður verið svipað þá tapaði Íbúðalánasjóður um einum og hálfum milljarði króna á þessum mistökum.

Alls skipti sjóðurinn hús- og húsnæðisbréfum í íbúðabréf fyrir um 334 milljarða í skiptiútboðinu. Meðaltími íbúðabréfanna var um 11 ár og því var tapið um 4 punktar * 11 * 334 milljarðar = 1,5 milljarðar.

Þessi mistök eru sérstaklega athugaverð í ljósi þess að erlendir sérfræðingar voru fengnir sjóðnum til ráðgjafar um útboðið. Á íslenskum skuldabréfamarkaði er ávöxtunarkrafa skuldabréfa alltaf reiknuð miðað við árlega vaxtavexti, óháð skilmálum skuldabréfanna. Á alþjóðlegum skuldabréfamörkuðum er ávöxtunarkrafa skuldabréfa yfirleitt reiknuð miðað við sömu vaxtavexti og gilda um afborganir af skuldabréfinu. Þannig er t.d. ávöxtunarkrafa á skuldabréfi sem ber tvær greiðslur á ári (eins og íbúðabréfin) reiknuð miðað við hálfsárslega vaxtavexti, og ávöxtunarkrafa skuldabréfs sem ber fjórar greiðslur á ári reiknuð miðað við ársfjórðungslega vaxtavexti. Eftir því sem vextir eru hærri verður munurinn á ávöxtunarkröfu reiknaður með mismunandi vaxtavöxtum meiri. Gæta þarf þess að áður en ávöxtunarkrafa tveggja mismunandi bréfa er borin saman þarf að umbreyta þeim í sambærilegar stærðir, á svipaðan hátt og ekki er hægt að bera saman vegalengd í mílum og vegalengd í kílómetrum án þess að breyta einingunni fyrst.

Sama reiknivillan var gerð fyrir íbúðabréfaflokkana HFF34 og HFF44 en áhrifin á verð voru meiri þar sem þau bréf höfðu lengri meðaltíma.

Í töflu 14.18 er tekið saman hver skiptikrafan og skiptiverðið var í útboðinu fyrir hvern flokk íbúðabréfa og hvert rétt verð átti að vera. Mynd 14.16 sýnir sömu upplýsingar.

Vegna mistakanna gaf Íbúðalánasjóður út meira af íbúðabréfum í skiptunum en hann hefði gefið út hefði verðið verið rétt reiknað, svo tapið kom fram í meiri skuldum sjóðsins eftir skiptin. Heildaráhrifin eru tekin saman í töflu 14.19.

Íbúðalánasjóður gaf út of mikið af íbúðabréfum sem nam 1.492 milljónum króna og skuldir sjóðsins urðu því 1.492 milljónum meiri en annars hefði orðið með sömu þátttöku í skiptiútboðinu.

Bókfært og óbókfært tap vegna reiknivillunnar

Á mynd 14.17 má sjá bókfært tap Íbúðalánasjóðs á hverju ári frá 2004 vegna þessarar reiknivillu. Tapið nam um 42 milljónum árið 2004, 88 milljónum árið 2005 o.s.frv. á verðlagi hvers árs. Á verðlagi ársins 2012 gerir það 72 milljónir króna árið 2004 og 143 milljónir króna árlega á árunum 2005 til 2012. Ástæða þess að tapið er fast miðað við verðlag ársins 2012 er að það kemur fram í viðbótarafborgunum af íbúðabréfum sem eru verðtryggðar.

Vegna reiknivillunnar munu hreinar vaxtatekjur sjóðsins verða minni en ella allt til ársins 2044. Tap hvers árs nemur 143 milljónum króna allt til ársins 2024, lækkar þá í 95 milljónir króna árlega til ársins 2034, og að lokum í 50 milljónir króna árlega til ársins 2044. Mynd 14.18 sýnir tap hvers árs í framtíðinni á verðlagi ársins 2012.

Heildartap vegna reiknivillunnar, þ.e. bæði það sem er þegar bókfært og hitt sem mun raungerast sem lægri hreinar vaxtatekjur í framtíðinni, nemur 3.470 milljónum króna á verðlagi ársins 2012. Þar af hafa 1.218 milljónir þegar verið bókfærðar en óbókfært tap nemur 2.253 milljónum að núvirði m.v. 2,7% vexti.28 Tafla 14.20 sýnir heildartap vegna reiknivillunnar og skiptingu þess í bókfært og óbókfært tap.

---